创新引领租户结构演变 北京办公楼市场展望多元化发展

北京办公楼市场的演变趋势，特别是在创新发展的推动下，行业分布将更加多元化。过去三年，非银行金融和科技互联网两大领域的创新发展是北京办公需求的“双引擎”，使得金融业和TMT合计租赁面积占比三年间提升4.2个百分点至50.8%。未来，随着全国科技创新中心定位和“双发动机”产业战略的引导，行业分布将向多元化发展。同时，中资企业锐意进取，外资企业稳中有“升”，头部优势形成，腰部增长可期。市场有望再现“多点开花”的气象。

　创新”引领租户结构演变，行业分布将更趋多元

过去三年，非银行金融和科技互联网两大领域的创新发展是北京办公需求的“双引擎”，使得金融业和TMT合计租赁面积占比三年间提升4.2个百分点至50.8%。

从2022年租赁成交看，金融业中的证券、基金和TMT中的软件开发、人工智能、大数据等赛道保持活跃，而高精尖制造业、升级型传统制造业、以及医药及生命科学等产业类租户则逆势布局。 我们认为近期硬科技、实体产业等需求活跃的态势将延续到明年。未来，北京在全国科技创新中心定位，以及新一代信息技术和医药健康“双发动机”产业战略的引导下，行业分布将向多元化发展。

 中资企业锐意进取， 外资企业稳中有“升” 中资金融、TMT、专业服务等行业企业近年在京不断扩张，且对办公品质的要求不断提升，逐步成为北京甲级写字楼租赁需求的中流砥柱，其中中资租户在金融街、东二环、奥体和各新兴商务区更是占有绝对优势。 相比之下，尽管外资租户权重有所下降，但其在甲级写字楼的总租赁面积未见减少，借助过去三年市场的机会窗口，积极实施扩租和升级搬迁等计划。同时，一旦入驻高品质写字楼，外资企业通常表现出更高的稳定性，在本次普查统计的可比甲级楼宇中，外资租户三年间留存率达三分之二。 

头部优势形成，腰部增长可期 过去三年，进入“万平级”俱乐部的甲级写字楼租户数量从48上升至79，总租赁面积占比从22%上升至30%，这一方面要归功于金融、TMT和专业服务等行业头部中资企业的发展壮大，另一方面受益于过去三年的供应潮，各类大型企业获得更多扩大、腾挪、整合办公空间的机会。 在所有面积段中，2,000-5,000平方米规模的租户数量增长最突出，占比在三年间从11%上升至15%。在2022年头部租户布局趋缓之下，腰部租户的增长更是不容小觑。 相比头部租户，腰部租户具有品质要求更高、选择范围更广、决策流程更短等特点。这一规模的租户已经成为市场的中坚力量，预计明年将进一步贡献稳健而有力的需求。

 去中心化？再中心化？多中心化！ 过去三年，新增供应密集入市和存量楼宇腾笼换鸟，为租户选址布局策略的落地提供了多向的选择空间，也为市场创造了流动性和活力，各行业租户的新租活动和更新迭代空前活跃。受益于此，CBD、丽泽和望京的甲级写字楼三年净新增租赁面积位居前三；望京和奥体则成为租户替换率最高的商务区，三年间分别有约一半的面积更换了租户；金融街、中关村、燕莎、王府井等传统商务区尽管在其他区域的崛起之下，面临一定的分流压力，但区内的租赁活跃度较往年有显著提升。 分行业看，金融业向新增供应最集中的CBD、丽泽和东二环净流入量最大；TMT在望京和奥体的集聚度提升最明显；

而制造业、医药及生命科学等产业类租户则更青睐CBD和望京。多数商务区的行业结构向更多元、均衡的方向发展。 明年，中关村、东二环、丽泽等新增供应集中的商务区将对租户需求起到开闸引流的作用，而CBD、燕莎等成熟区域的存量物业也将通过租户调整向市场释放可观的可租面积，市场有望再现“多点开花”的气象。