2025年北京写字楼市场：应低谷难掩租金下行压力，区域分化加剧

北京写字楼市场迎来短暂喘息期：2025年供应低谷难掩长期过剩隐忧

​​2025年5月30日​​

一、供应趋势：2025年短暂低谷后，长期压力加剧

2025年北京写字楼市场迎来难得的供应“空窗期”。据戴德梁行及高力国际数据，全年新增供应量预计不足​​5万平方米​​25，为近五年最低水平。这一趋势为市场去化创造了有利条件，一季度核心商圈空置率已小幅回落至​​10.8%​​（环比降1个百分点）。

然而，短暂喘息后压力将再度攀升。2026-2028年，北京预计迎来​​190万平方米​​新增供应，其中超五成集中于CBD、望京/酒仙桥及亚奥商圈1。仲量联行分析指出，若需求复苏不及预期，高空置率矛盾可能延续至2028年。

二、需求与吸纳量：同比激增难掩结构性疲软

2024年市场曾现“虚假繁荣”：全年净吸纳量达​​33万平方米​​，同比激增​​275%​​。但这一数据仅为疫情前年均去化水平的​​75%​​4，且需求高度依赖“搬迁类交易”（占比超60%）。2025年一季度延续温和复苏，全市净吸纳量​​15.4万平方米​​，核心商圈贡献​​11.5万平方米​​，但同比增速已明显放缓。

​​需求动因解析​​：

​​国央企主导搬迁​​：5000㎡以上大宗交易中，国央企占比​​59%​​，主要受降本驱动；

​​租金差撬动升级​​：甲级写字楼租金降至​​7.57元/㎡/天​​（同比降40%），接近乙级水平，刺激企业“低成本升级”；

​​TMT行业逆势扩张​​：人工智能、游戏企业需求旺盛，占新租面积​​38%​​，中关村、丽泽成主要承接区。

三、租金走势：“以价换量”仍是生存法则

尽管需求回升，租金深度调整态势未改：

​​2025年Q1全市平均租金​​：​​227.2元/月/㎡​​（戴德梁行）2或​​8元/㎡/天​​（克而瑞），环比降幅​​4.6%-7.2%​​；

​​核心商圈跌幅更剧​​：五大核心商圈租金环比降​​8.7%​​至​​264.4元/月/㎡​​，其中望京/酒仙桥、燕莎商圈跌幅超​​5%​​；

​​历史对比​​：当前甲级租金已跌至​​2011年水平​​，较2019年峰值累计下滑​​40%​​。

业主为争夺有限租户，普遍采取​​延长免租期、定制装修、商业配套升级​​等策略。高力国际指出，租金下行短期内尚未触底，2025年跌幅或再达​​15%​​。

四、区域分化：核心区韧性 vs 新兴区承压

市场复苏呈现显著区域性特征：

​​商圈​​ ​​空置率​​ ​​租金环比变化​​ ​​亮点​​

​​金融街​​ 11.3% -5.6%~-8.6%3 央国企自用支撑，空置率最低

​​中关村​​ 15.3% - TMT企业扩张，空置率连降6季度

​​丽泽​​ 24% -2.8%1 承接金融街外溢，去化加速

​​望京/酒仙桥​​ - ​​-8.1%​​1 竞争激烈，部分项目空置超40%

新兴商圈空置率高达​​28.2%​​5，租金降幅虽小于核心区（环比-3.7%），但去化压力持续。

五、未来展望：企业如何把握“窗口期”？

​​短期机会​​：2025年新增供应有限，叠加租金处于低位，企业可借机完成​​办公升级或成本优化​​；

​​长期风险​​：2026年起大量供应入市，可能推高空置率，业主竞争加剧或导致租金进一步下探；

​​行业预警​​：中美关税战影响下，电子、能源类企业需求不确定性升高3，TMT行业能否持续支撑存疑；

​​政策变量​​：北京重点培育人形机器人、商业航天等​​20个未来产业​​6，相关企业或成新需求主力。

戴德梁行北区研究部主管魏东警示：“降本增效仍是2025年主旋律，租金下行周期未终结，但结构性底部机会或在下半年显现。

​​数据来源整合​​：戴德梁行、高力国际、克而瑞资管、仲量联行（注：部分机构统计口径差异可能导致数据波动）