2025北京写字楼市场深度整：租金或再降，AI与金融双轨驱动丽泽、中关村逆势去化

北京写字楼市场2025：租金下行中的结构性机遇与区域重构

​​“以价换量”策略持续深化，新质生产力企业逆势扩租，丽泽与中关村引领去化潮，非核心区亟待政策破局。​​

一、租金下行通道延续，空置率结构性回落

2025年北京写字楼市场延续租金下行趋势，但降幅呈现分化。据仲量联行数据，一季度全市甲级写字楼平均租金环比下降4.7%至239元/㎡/月，同比跌幅达16.1%。戴德梁行报告进一步指出，核心商圈租金降幅更为显著，金融街环比下跌8.7%，部分业主为加速去化提供​​“极限价格”​​——新租报价低于市场均价30%-40%。

供应端收缩为市场减压：2025年新增供应量不足5万平方米（戴德梁行预测），叠加连续7个季度净吸纳正增长（累计去化53万平方米），推动全市空置率小幅回落。高力国际数据显示，一季度空置率同比下降0.3个百分点至19.6%，但区域差异悬殊——​​金融街空置率仅11.3%，而望京、亮马河等区域仍超23%​​。

二、需求双轨驱动：新质生产力与传统行业并进

​​1. 新质生产力企业成需求新引擎​​

人工智能、新能源、生物医药等战略新兴产业租赁需求爆发。2024年新质生产力企业在甲级写字楼新租面积同比激增​​106%​​，2025年延续高增长，占全市存量租赁面积的10.7%（仲量联行）。

行业分布上：

​​新一代信息技术（42%）​​：AI大模型企业扩租中关村，如字节跳动新增1.2万㎡研发中心；

​​新能源（22%）​​：北控集团入驻朝阳园，享受税收减免与低密度空间红利；

​​高端装备制造（27%）​​：机器人企业扎堆亦庄，政策补贴降低选址成本。

​​2. 金融业“以搬迁代扩张”​​

传统金融业虽新租需求放缓，但租金下行激发搬迁升级意愿。一季度金融业成交占比达41.2%（戴德梁行），券商、保险机构从高成本区域向​​丽泽（租金仅为金融街60%）​​迁移。例如中信证券在丽泽商务区整合3万㎡办公空间，年成本节省超千万。

三、区域分化加剧：核心产业带崛起 vs 非核心区承压

​​✅ 丽泽商务区：成本洼地效应凸显​​

凭借​​135-162元/㎡/月​​的租金优势（甲级写字楼均价仅为全市60%），丽泽成为金融外溢首选。2025年一季度净吸纳量超2万㎡，空置率降至24%（高力国际）。配套升级加速——地铁16号线贯通、五星级酒店入驻，推动区域去化周期缩短。

​​✅ 西北创新组团（中关村-泛上地）：科技基因驱动韧性​​

中关村空置率连续6季度回落至15.3%，头部科技企业扩租支撑租金企稳。人工智能企业​​第四范式​​在清华科技园扩租5000㎡，带动区域租金跌幅收窄至3.2%（Colliers）。政策加持下，海淀区“大信息产业”产值增长12%，反哺办公需求。

​​⛔ 非核心区：高空置率困局待解​​

通州、顺义等区域空置率超50%（高德嘉润），产业配套不足导致去化缓慢20。专家建议需​​“政策+基建”双轮驱动​​：

​​税收杠杆​​：复制中关村“三减三免”政策，吸引制造企业区域总部；

​​交通赋能​​：加快市郊铁路S6线建设，缩短通勤时间。

四、业主策略与政策赋能：破局关键

​​业主“服务增值”替代单纯降价​​：

​​绿色智能升级​​：中航科技大厦通过LEED认证降低30%能耗，获政府100万元补贴，租金溢价达15%；

​​灵活租约设计​​：丽泽项目推出“3年租约首年免租”，降低初创企业现金流压力。

​​政策精准滴灌非核心区​​：

北京市政府2025年聚焦两点：

​​产业链招商​​：在亦庄、昌平打造“新能源-生物制造”产业集群，定向提供用地指标；

​​REITs融资试点​​：将保障性租赁住房与商办更新项目纳入REITs底层资产，吸引险资入场（戴德梁行）。

展望：结构性复苏中的长期挑战

2025年北京写字楼市场将在​​“租金换需求”​​与​​“产业升级”​​的双重逻辑下运行：

​​短期（2025-2026）​​：租金预计再降5%-10%，但中关村有望三季度率先触底反弹（高德嘉润）；

​​长期​​：新质生产力企业需求占比将突破15%，CBD与丽泽2026年新增供应（占总量70%）或引发新一轮价格战。

​​市场启示录​​：租户可锚定金融街、中关村“价值低谷”抄底升级；投资者需关注丽泽、通州长线潜力，政策赋能区域将成下一轮增长极。