北京写字楼市场深度调整：租金持续探底，区域分化加剧（2025年Q1数据透视）

租金下行催生窗口期，北京写字楼市场以价换量加速去化

​​2025年6月1日 | 商业地产观察​​

租金持续探底，业主以“价格换空间”策略激活市场，企业降本增效迎来黄金窗口期。

一、租金普降态势加剧，核心商圈跌幅显著

据戴德梁行、莱坊及高力国际三大机构数据显示，2025年第一季度北京甲级写字楼市场延续租金下行趋势：

​​全市租金深度回调​​：平均净有效租金环比下降​​4.6%-7.2%​​，跌至​​227.2-243.8元/㎡/月​​。

​​朝阳区领跌核心区​​：作为北京商务活动最密集的区域，朝阳区甲级写字楼租金环比降幅达​​7.2%​​，其中CBD子市场跌幅高达​​8.7%​​，净有效租金降至​​262.8元/㎡/月​​（莱坊数据）。

​​历史低位逼近​​：当前租金水平已接近2011年历史低位（246元/㎡/月），金融街区域较2022年峰值下跌​​33%​​，至​​414.5元/㎡/月​​。

二、业主策略转向：免租期+定制装修驱动去化

面对空置压力，业主端主动调整策略，以灵活条款吸引租户：

​​延长免租期​​：普遍提供​​3-6个月免租期​​，部分项目针对大面积租户延长至​​12个月​​，降低企业初期成本。

​​定制化精装修​​：超70%新签项目提供“拎包入住”服务，业主承担装修成本，头部项目单平米装修补贴达​​800-1200元​​。

​​跨资产竞争加剧​​：为争夺客户，甲级写字楼与乙级、产业园项目形成直接竞争，租金差异收窄至​​15%-20%​​。

三、区域分化显著，科技金融主导需求复苏

市场呈现“总量去化、区域分化”特征（高力国际）：

​​去化热点区域​​：金融街（空置率​​11.3%​​）、丽泽（空置率​​24%​​）、中关村（空置率​​15.3%​​）成去化主力，单季净吸纳量超​​2万㎡​​。

​​需求结构变化​​：

​​TMT行业占比38%​​：人工智能、游戏企业扩张推动中关村租赁活跃；

​​金融业占比22%-41%​​：受益金融街租金下行，证券、投行类企业加速回归核心区。

四、未来展望：底部机会隐现，政策红利蓄势

​​供应压力暂缓​​：2025年新增供应仅​​14.5万㎡​​（CAIC数据），为近三年最低，空置率有望持续回落

​​政策赋能需求​​：两会强调科技企业扶持及消费品“以旧换新”，中关村科技集群与内需消费行业或成新动能。

​​租户策略建议​​：戴德梁行指出，当前租金下行周期或持续至2025年末，企业可把握窗口期升级至​​LEED金级/WELL认证​​楼宇，降低长期持有成本

​​专家观点​​

“租金深度调整重塑市场格局，企业从‘成本优先’转向‘性价比优先’，核心区优质资产迎来价值重估机遇。”

——高力国际华北区研究部董事 陆明

​​数据来源​​：戴德梁行2025Q1报告、莱坊《北京甲级写字楼市场报告》、高力国际季度分析、CAIC资管数据库。

​​注​​：文中租金数据均按建筑面积计算，统计范围涵盖北京六大核心商圈及新兴商务区。