北京写字楼市场深度分化：核心区韧性凸显，新兴商务区逆势崛起

2025北京写字楼租赁市场深度分化：核心区韧性凸显，新兴商务区逆势崛起

​​一、市场整体承压，空置率结构性分化加剧​​

2025年一季度，北京写字楼市场延续深度调整态势。全市空置率虽同比微降1.1个百分点至​​17.2%​​，但区域分化显著加剧。核心商圈凭借稀缺地段和成熟配套维持韧性，五大核心商圈空置率降至​​10.8%​​（同比下降2.3个百分点）；而新兴区域因供应集中、产业导入周期差异，空置率呈现“冰火两重天”。

​​二、朝阳区：CBD“一枝独秀” vs 望京“高位承压”​​

作为北京写字楼存量最大区域，朝阳区整体空置率约​​17.2%​​，但内部商圈表现悬殊：

​​CBD（国贸商圈）​​：空置率仅​​7%​​，标杆项目国贸写字楼出租率高达​​92.7%​​。金融、专业服务类企业扩租支撑需求，如长江证券在泰康大厦新租3300㎡。租金环比降幅收窄至​​4.7%​​，显著低于全市均值（-7.2%）。

​​望京-酒仙桥区域​​：空置率攀升至​​20.3%​​，部分老旧项目如望京SOHO空置率高达​​40%​​。科技企业成本敏感度提升，向租金更低的丽泽、亦庄迁移，导致去化乏力。

​​三、新兴商务区逆势突破：产业集聚驱动去化​​

部分新兴区域通过产业精准定位实现“逆周期增长”：

​​丽泽商务区​​：空置率​​20.4%​​（较2024年下降3个百分点），租金仅​​85元/㎡/月​​（为国贸的31%）。人工智能、金融科技企业密集入驻，如潞晨科技、五舟科技新租超1000㎡研发办公空间。

​​通州副中心​​：空置率从峰值​​63.2%​​回落至​​50%以下​​（2025Q1）。央企总部东迁效应显现，新增供应中30%被央企锁定，租金较国贸低​​40%​​的成本优势成关键吸引力。

​​亦庄信创园​​：依托高端制造业集群，空置率降至​​26.6%​​。科技企业如京算数据、智谱华章新租6500㎡实验室及办公空间，定制化电力、隔音设施满足研发需求。

​​四、分化动因：产业迁移、租金落差与政策赋能​​

​​产业重构​​：TMT（人工智能、大数据）、金融细分领域（基金、保险）成需求引擎，传统行业持续收缩。科技企业向“高性价比+产业生态”区域迁移，推高新兴区去化。

​​租金剪刀差​​：核心区与非核心区租金差距拉大。金融街租金​​414元/㎡/月​​（全市最高），而丽泽仅​​85元/㎡/月​​，价差近​​5倍​​，加速企业“降本搬迁”。

​​政策红利​​：城市副中心税收优惠、丽泽数字金融示范区政策，吸引企业区域性聚集。通州2025年新增供应中​​70%​​ 为政府定向招商项目。

​​五、未来趋势：深度租户市场下的突围路径​​

​​业主策略转型​​：核心区业主通过“固定工位+共享空间”优化面积（如东二环项目改造档案室为会议室），降低租户成本4；新兴区业主提供定制化实验室、高荷载货梯等设施锁定科技企业。

​​租户升级窗口期​​：全市租金同比降幅达​​19.7%​​，企业可借机升级办公环境。中服地块2026年超甲级项目启动预租，部分业主提供​​24个月免租期​​。

​​风险预警​​：2026-2027年将迎供应高峰（CBD中服地块、丽泽新增百万㎡），新兴区短期去化压力仍存，业主需加速硬件升级与服务创新。

数据来源：戴德梁行2025Q1报告、RET睿意德商圈监测4、仲量联行新兴区域分析。

​​结语​​：北京写字楼市场正从“地段逻辑”转向“产业+成本+服务”综合竞争。核心区凭借不可替代的商务生态守住基本盘，而新兴区域通过产业赋能与价格优势打开增量空间。租户的“用脚投票”将持续重塑市场格局，精细化运营与产业适配能力成为破局关键。