国贸商圈成北京写字楼市场避风港，高端租户支撑租金韧性领跑全市

北京国贸商圈写字楼展现强劲韧性，高端租户支撑租金企稳

​​2025年6月2日

北京​​——在整体承压的北京写字楼市场中，国贸商圈凭借其稀缺的核心资产属性与高端租户结构，成为逆势中韧性最强的区域之一。据最新市场数据，2025年一季度国贸商圈甲级写字楼平均租金达​​645元/平方米/月（约合20.9元/㎡/天）​​，同比跌幅仅​​1.9%​​，显著优于全市16.1%的租金降幅；同期出租率稳定在​​92.7%​​，虽同比微降3个百分点，但仍领跑北京核心商务区。

一、市场整体承压，国贸逆势凸显“避风港”属性

2025年第一季度，北京甲级写字楼市场延续深度调整：

​​租金普降​​：全市平均租金同比下跌16.1%，五大核心商圈跌幅达12.4%，CBD区域租金环比再降4.56%至301元/㎡/月；

​​需求分化​​：金融、科技互联网等传统主力行业需求收缩，而新质生产力领域（如人工智能、生物医药）租赁面积同比增长20%，但基数较小尚未形成规模支撑；

​​空置率企稳​​：全市空置率回落至12.4%，但新兴区域如丽泽仍高达24%，核心区中仅金融街（11.3%）与国贸（12.8%）维持低位。

在此背景下，国贸商圈凭借​​全球500强企业集聚效应​​，成为少数抗跌板块。目前其租户中包括苹果、沙特阿美、壳牌石油等34家世界500强企业，租用面积超4.23万平方米，外资占比近90%，主要集中在能源、金融等强支付力行业。

二、高端定位构筑竞争壁垒，定制化服务锁定头部租户

国贸写字楼的韧性源于三大核心策略：

​​稀缺资产溢价​​：国贸大厦B座租金高达720元/㎡/月，超CBD均值140%，优质硬件（如高荷载电力、智能楼宇系统）满足跨国企业技术需求；

​​租户结构优化​​：聚焦抗周期行业，500强企业贡献超51%租金收入，长期租约（平均5-8年）降低波动风险；

​​服务升级对冲价格压力​​：提供实验室级恒温恒湿空间、数据中心配套等定制方案，吸引生物医药、量子通信等新质生产力企业。

​​案例印证​​：皇家壳牌石油租用8429㎡办公区，连续十年续约；苹果公司扩租至国贸大厦A座，租金溢价达683元/㎡/月。

三、挑战犹存：新兴区域分流与租户成本敏感度上升

尽管表现稳健，国贸商圈仍面临双重压力：

​​跨区域竞争加剧​​：丽泽、望京等新兴商务区以“价格战”争夺客户，甲级写字楼租金低至243.8元/㎡/月，吸引成本敏感型企业搬迁；

​​租户议价能力提升​​：全市80%企业愿为绿色认证楼宇支付溢价，但对租金成本敏感度同比上升15%，倒逼业主升级ESG标准（如LEED认证）。

四、未来展望：结构性机会与运营深化

仲量联行华北区董事总经理张冀苏指出：“高端写字楼正从空间提供者转向产业服务者，技术配套与租户生态协同将成为下一阶段竞争关键。” 国贸商圈计划通过两大路径巩固优势：

​​智慧化改造​​：投入物联网系统提升能耗效率，目标三年内碳排降低20%，响应“好房子”政策导向

​​产业链整合​​：联合区域内酒店、会展资源打造“商务生态圈”，增强租户粘性。

​​结语​​：2025年北京写字楼市场仍处筑底期，但国贸商圈以“高端定位+头部租户+服务升级”模式，为行业提供了韧性样本。随着新质生产力企业成长与全球总部经济回流，这一黄金地段或率先触底反弹。

数据来源：仲量联行、戴德梁行、高力国际及企业财报（2025年1-5月）。