2025年望京科技圈租金暴跌，颐堤港跌入“百元时代”，科技企业集聚效应显著弱化

望京科技圈遭遇寒流：2025年北京写字楼租金持续探底，科技企业集聚效应减弱

​​科技巨头收缩、空置率攀升，昔日“北京硅谷”望京商圈租金同比暴跌12.7%，颐堤港等标杆项目跌入“100元时代”​​

​​一、市场整体下行：租金降幅创七年新高​​

2025年上半年，北京写字楼市场延续深度调整态势。据仲量联行最新报告，全市甲级写字楼租金同比下跌​​14.8%​​，空置率攀升至​​18.6%​​，创2018年以来最大跌幅。其中，科技企业密集的​​望京-酒仙桥商圈成为“重灾区”​​：

​​租金同比降幅达12.7%​​，远超全市平均水平，单季度跌幅突破10%；

标志性项目如颐堤港二期、融新科技中心等，净有效租金跌至​​100-200元/㎡/月区间​​，部分业主报价较市场均价低30%以上；

子市场空置率突破​​25%​​，较2023年上升近5个百分点

​​二、科技行业收缩：互联网巨头撤离致集聚效应弱化​​

望京区域曾以“北京第二CBD”著称，阿里巴巴、美团、滴滴等头部企业扎堆入驻，科技企业占比超40%。但2024年以来，行业深度调整导致需求结构剧变：

​​企业整合办公空间​​：互联网大厂结束扩张周期，美团、快手等企业缩减面积超​​3万㎡​​，搬迁至成本更低的上地、亦庄等区域；

​​新质生产力企业尚未补位​​：人工智能、生物医药等新兴企业增速放缓，2025年一季度望京科技园新增企业数量同比下滑​​15%​​；

​​产业链上下游外流​​：三星、宝马等国际企业配套的300余家供应商中，近20%转向租金更低的丽泽商圈。

​​数据对比​​：2023年望京科技企业密度为​​76家/平方公里​​，2025年降至​​63家​​，集聚效应明显减弱。

​​三、业主“以价换量”：极限价格策略刺激成交​​

面对供需失衡，望京业主采取激进降价策略：

​​极限租金频现​​：部分项目首轮报价较市场价低​​40%​​，如酒仙桥区域出现​​148.3元/㎡/月​​的超低价（同比降7.2%）；

​​大面积成交占比提升​​：1万㎡以上租赁成交中，新租需求占50%，科技企业借机升级至高品质楼宇；

​​定制化服务增加​​：业主提供实验室改造、数据中心配套等方案，吸引硬科技企业入驻。

​​四、未来展望：转型“硅巷模式”或成破局关键​​

业内专家指出，望京需跳出传统园区思维，借鉴纽约、上海“硅巷”经验：

​​空间更新​​：改造老旧厂房为科创综合体，试点“商改科”政策降低企业成本；

​​生态重构​​：联动中关村打造“概念验证-中试基地”链条，加速科技成果转化；

​​文化赋能​​：嵌入数字艺术展厅、科技论坛等场景，吸引Z世代人才。

​​高力国际预警​​：若需求端未现根本性改善，2025年下半年租金或再降​​5%-8%​​，科技企业租户议价窗口期将持续。

​​结语​​

望京的阵痛映射出北京科创格局的深层变革——从“规模集聚”转向“生态竞争”。随着上地、亦庄等区域以​​25%的租金成本优势​​抢占科技企业（如上地产业园净吸纳量半年超14万㎡），望京能否以“硅巷2.0”模式重生，将成为北京国际科创中心进阶的关键试金石。

数据来源：仲量联行2025年Q1报告、高力国际市场监测、北京市科委产业统计。