2025年二季度北京甲级写字楼市场：供需趋稳、科技西进与租金筑底

北京甲级写字楼市场深度调整：租金破位下行，科技企业逆势扩张

（本文基于2025年上半年莱坊、戴德梁行、仲量联行等机构最新数据，聚焦楼宇运营策略与市场结构性变革）  

一、市场全景：租金探底与供需再平衡

1. 租金持续下行，跌幅收窄  

2025年第二季度，北京甲级写字楼平均租金降至233.1元/平方米/月，环比下降1.6%，较2024年四季度累计下跌7.4%。尽管跌幅连续两个季度收窄，但租金尚未触底。核心区域中，金融街租金跌破400元大关（389.2元/平方米/月，环比降6.1%），CBD区域同步下滑至255.4元/平方米/月。  

2. 空置率微降，需求缓慢复苏  

截至二季度末，全市空置率为18.4%，环比下降0.2个百分点，净吸纳量由负转正至12,960平方米，扭转了第一季度负吸纳态势。戴德梁行数据进一步印证：上半年全市净吸纳量达19.4万平方米，同比增长2.5%。  

3. 供应断档与未来压力  

2025年上半年仅一个项目入市（金融街南拓区中海金融中心，3万平方米），且原定三季度的齐家园项目（8万平方米）推迟至2026年。但2026年将迎供应高峰，预计75.7万平方米新增体量，其中CBD的Z3、Z5、Z6项目占比达54%。  

二、区域分化：科技西进与金融承压

• 中关村：政策驱动科技企业扩张  

 在人工智能、商业航天等政策扶持下，科技企业成为租赁主力（占交易面积34%）。字节跳动在鼎好大厦、丽金智地中心等连续达成超万平米交易，推动空置率环比骤降3.2个百分点至12.8%，为全市最优。  

• 金融街：以价换量应对国企回流  

 受金融央企“回归自持物业”影响，业主被迫降价挽留租户，租金较2022年峰值累计下跌33%。尽管空置率环比微升0.2个百分点至9.7%，但长江证券等企业回流表明深度降价策略有效。  

• 新兴区域崛起：丽泽与望京  

 丽泽商务区空置率降至21.5%（年末有望跌破20%），国央企需求集中释放；望京-酒仙桥租金企稳于161.2元/平方米/月，阿里迁出冲击逐渐消化。  

三、行业需求：科技主导，金融服务业分化

• 高科技行业（34%）成唯一扩张力量，人工智能、游戏类企业贡献主要新增需求；  

• 金融业（22%）以证券、保险机构搬迁为主，受自建物业分流影响显著；  

• 专业服务业（16%）如律所、咨询公司，成为CBD去化关键支撑。  

四、业主策略：从价格战到服务升级

1. 极限租金让步  

 部分业主报价低于市场价30%-40%，金融街新租合约首年免租期达6-8个月，CBD业主提供定制精装修、拎包入住方案。  

2. 运营精细化转型  

 楼宇竞争焦点转向ESG认证（如T/CRECC 12-2021星级认证）、智慧化管理。中关村项目通过配套实验室、共享会议空间吸引科技企业。  

3. 租约灵活性提升  

 因应经济不确定性，缩短租期（3年以下占比升至45%）、增设扩缩条款成为标配。  

五、未来挑战：筑底周期与产业新动能

• 2025年下半年预测：  

 • 租金或再降5%-8%，空置率小幅上升；  

 • 无新增供应下，去化速度有望加快。  

• 长期结构性变革：  

 • 2026年供应洪峰（75.7万平方米）可能引发新一轮空置率攀升；  

 • 人形机器人、生物制造等20个未来产业被列为需求破局关键。  

结语：底部机遇期的运营突围

当前市场正处于“筑底横盘”（戴德梁行）与“以价换量”（莱坊）的博弈阶段。对楼宇运营商而言，短期需通过成本管控与服务增值平衡收益，中长期则需锚定新兴产业动向，抢占西区科技走廊（中关村-丽泽-金融街）的升级红利。严区海的断言正在应验：“打价格战是一定的，但活下来的将是懂得用服务换价值的企业。”  

数据附录：2025上半年北京甲级写字楼关键指标  

指标 Q1 2025 Q2 2025 环比变化

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平均租金 237元/㎡/月 233.1元/㎡/月 ↓1.6%

空置率 18.63% 18.4% ↓0.2个百分点

净吸纳量 -3,408㎡ +12,960㎡ 由负转正

（数据来源：莱坊、戴德梁行、仲量联行）