2025望京商务区写字楼市场分析

编者：刘俊樟发布时间：2025-09-24 09:33浏览量：0

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2025年望京商务区写字楼市场分析

1 市场现状与租金趋势

2025年望京商务区写字楼市场呈现"租金触底、空置分化"的显著特征。一季度望京甲级写字楼租金同比下降18%，部分标杆项目如望京SOHO租金已降至3元/㎡/天，创近五年新低。截至二季度，望京-酒仙桥子市场平均租金为每月每平方米人民币161.2元（约合5.4元/㎡/天），环比下降0.9%，与2024年年底相比下降6.1%。

这种租金下行并非望京独有，而是北京全市写字楼市场的普遍现象。2025年第二季度，北京甲级写字楼整体租金同比下跌17.0%，环比下跌5.7%。然而，望京的租金水平相比北京核心商务区仍具有明显优势，仅为国贸CBD的40-50%，但产业集聚度和交通便利性已达国际水准。

表：2025年北京主要商务区租金与空置率对比

商务区	平均租金(元/㎡/天)	空置率	同比变化
望京-酒仙桥	5.4	21.2%	-6.1%
金融街	13.0	9.7%	-8.7%
CBD	8.5	15.1%	-12.5%
中关村	8.6	12.8%	-1.0%
丽泽	-	25.2%	-2.3%

2 空置率与市场分化

望京商务区空置率呈现显著分化特点。2025年一季度，望京科技商圈空置率仅6.7%，而老旧楼宇空置率超30%。这种分化反映了市场对高品质写字楼的持续青睐和对陈旧物业的淘汰趋势。

截至二季度，望京-酒仙桥区域整体空置率为21.2%，环比下降1.6个百分点，是北京城区内除丽泽之外的第一高空置子市场，同时也是城区内除丽泽之外的第一低租金子市场。高空置率主要源于阿里巴巴北京总部园区搬迁后腾出的15万平米空间需要消化。

值得注意的是，全市净吸纳量由负转正，2025年二季度达到12960平方米，扭转上季度负吸纳态势。市场情绪有所回暖，问询量与带看量逐步攀升，新租交易总面积超过2023年和2024年同期水平。

3 驱动因素与租赁需求

望京写字楼市场的需求侧出现结构性变化，TMT（科技、媒体、电信）行业成为绝对主力。2025年上半年，高科技行业占据北京写字楼租赁交易面积的34%，其中人工智能、大数据和平台互联网等赛道持续发力。在RET睿意德的研究中，AI行业更被视为"北京写字楼租赁需求的新引擎"，带动了中关村、望京等板块部分项目的快速去化。

政策红利为望京市场注入新动力。望京被纳入"国际数字港"核心承载区，享受自动驾驶、智慧城市场景开放政策，企业入驻可优先申请政府补贴。同时，海淀区发布的"中关村AI北纬社区"计划为AI入驻企业提供最高三年免租的优惠，这些政策间接提升了望京作为科技企业聚集区的吸引力。

交通改善也是望京市场的重要利好因素。地铁15号线与14号线交汇，京密高架路AI信号系统使早高峰通行效率提升40%，通勤成本显著降低。

企业选址逻辑发生深刻变化——从传统的地段优先、面积匹配，转向以组织结构与业务效率为核心的空间战略重构。企业更关注空间的技术适配性、灵活布局与共享服务，推动租赁决策从"面积谈判"向"综合使用效率"转型。

4 未来展望与挑战

展望2025年下半年及2026年，望京写字楼市场面临供应压力与机遇并存的局面。截至2028年，望京-酒仙桥还将有38.7万平米的新增供应，这可能会让望京的写字楼市场租金继续探底。

2026年预计将是北京写字楼市场的供应高峰年，预计将有757,000平方米的写字楼供应，其中中央商务区预计将有四个项目竣工，写字楼面积预计共409000平方米。这种大规模供应可能对全市租金水平产生进一步下行压力。

市场将加速两极分化，优质资产与老旧物业的表现差距将进一步拉大。那些具备"可运营性"的资产将更受青睐，租户不再只是看"哪里租金最低"，而是在评估空间是否能适配正在变化的组织架构、运营方是否具备足够的响应力与服务支持。

对于望京商务区来说，科技企业集聚效应已成为其最大竞争优势。随着阿里、美团等头部企业总部落地，形成了完善的产业生态圈，共享工位甚至低至1000-1500元/月，适合初创企业。同时，毗邻中央美术学院，区域内有北服设计迪尚创新中心入驻的望京小街，以及众多影视公司所在的北京数字文化产业园，传媒集聚效应已初步显现。