2026年北京写字楼市场迎供应高峰，人工智能与低空经济成需求新变量

2026年北京写字楼市场迎供应高峰，人工智能与低空经济成需求新变量

市场博弈加剧，业主们已从单纯的价格竞争转向物业综合价值竞争。

2025年北京办公楼市场新增供应总量仅录得18万平方米，刷新了2015年以来的新低。这种供应收缩客观上缓解了市场的去化压力，空置率得以连续四个季度下降。

然而2026年北京写字楼市场将迎来一轮供应小高峰，计划入市的优质项目面积约53万平方米（另有机构预测达75.7万平方米），主要集中在中央商务区等核心区位。

这意味着不断承压的写字楼市场将面临更加激烈的竞争格局。

01 市场供需逆转

2025年北京办公楼市场表现出较强的韧性。世邦魏理仕报告显示，去年北京办公楼市场净吸纳量累计达43.8万平方米，推动空置率同比下降1.9个百分点至19.1%。

年度新租需求呈现出“前高-中弱-后稳”的特点，交易类型仍以搬迁需求为主导，占比高达76%。

企业在控制成本的同时，更倾向于通过“区位不变、品质提升”的方式改善办公条件。

然而2026年的供应高峰将打破这一相对平衡。据莱坊预测，2026年将是未来的供应高峰年，中央商务区预计有四个项目竣工，面积达40.9万平方米，占全市总供应量的54%。

戴德梁行进一步指出，2026年至2028年，北京写字楼市场将继续迎来约180万平方米的供应，其中中央商务区和望京—酒仙桥区域新增供应占比高达70%。

02 区域表现分化

2025年北京各区域写字楼市场表现呈现鲜明差异。以中关村、望京、奥体为代表的科技中心子市场成为全年去化的核心引擎，贡献了全市超过70%的净吸纳量。

中关村板块更是表现突出，高力国际报告显示，中关村甲级写字楼市场全年净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，创下近20年来的峰值纪录。

与此同时，CBD、金融街等传统核心商务区则面临较大去化压力。金融街受金融行业整合及需求偏弱影响，租金全年跌幅居前。

莱坊数据显示，金融街作为北京租金最高的区域，二季度租金水平已跌破400元/平米/月。

新兴区域中，丽泽商务区持续稳健去化，通州在政策引导下也录得较高吸纳量。对跨区域搬迁的租户来说，丽泽依然是最有吸引力的板块，持续承接来自CBD、金融街、中关村等区域的外迁需求。

03 人工智能驱动需求

在传统需求收缩的背景下，新兴产业正成为办公楼市场需求的重要变量。仲量联行数据显示，2024年以人工智能、生命科学为代表的新质生产力企业在北京甲级办公楼市场租赁成交数量同比大幅增长106%。

人工智能企业不仅承租能力强，且因人才密集、注重办公环境，人均占用面积显著高于传统互联网企业。世邦魏理仕报告指出，人工智能企业人均面积从以前的不到5平方米提升至10平方米以上，为市场带来了结构性增量需求。

戴德梁行报告进一步证实，过去五年TMT行业在写字楼市场的成交占比接近45%，其中人工智能领域发展迅速。人工智能行业的爆发式增长，尤其是头部企业的扩张与升级意愿，成为驱动写字楼市场需求增长的核心动力。

04 低空经济崛起

除人工智能外，低空经济也被视为未来北京写字楼市场需求的重要变量。截至2023年底，全国注册通航企业达690家，是2015年的2.5倍；国内注册无人机126.7万架，运营无人机的企业达1.9万家。

北京丰台区正在积极布局低空经济产业，规划建设200万平方米的低空经济产业园。丰台区发布的指导意见提出，力争到2026年，丰台区低空经济产业规模超过1000亿元，低空经济产业重点企业突破200家。

目前，南四环的丰台区域内，10万平方米低空经济产业空间即将开放。丰台科技园航天航空创新中心C座作为产业先导区，目前正在进行整体内部装修和招商，西安爱生、山东龙翼等低空企业即将入驻。

这些新兴产业的发展将为北京写字楼市场注入新的需求动力。

05 租金下行压力加大

在新增需求恢复偏慢、企业降本诉求持续增强的背景下，业主间价格竞争加剧。世邦魏理仕统计显示，2025年年末，全市办公楼平均租金面价环比下降2.7%，至每月每平方米228.5元，全年累计跌幅达10.7%，北京成为全国租金降幅最大的城市。

莱坊北京商业物业服务部总经理严区海直言：“打价格战是一定的。”戴德梁行方面认为，业主方对租金的让渡空间已经接近极限，市场处于筑底横盘阶段。

面对2026年的供应高峰，业主们已经开始调整策略。市场竞争从单一价格竞争转向物业综合价值竞争。除了降低租金之外，提升配套服务设施质量、定制装修、拎包入住等优惠措施将成为业主的普遍选择。

06 未来展望

世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天指出，目前办公楼市场和商务园区市场的吸纳量更多是存量需求，租户会从品质较差的楼宇搬到优质楼宇。

但要维持吸纳速度，必须有新的企业、新的产业爆发，成为吸纳的主要引擎。

戴德梁行首席政策分析专家魏东表示，未来北京市新增项目集中入市将有效提升市场流动性，激活2026年北京写字楼市场租赁需求。随着商业不动产REITs试点的推进，写字楼作为商业不动产REITs中重要的底层资产，也将迎来新的发展机遇。

中信建投分析认为，北京由于较早进行供给端调控，预计成为率先企稳的城市。随着人工智能、低空经济等新兴产业的发展，北京写字楼市场有望在供需结构调整中找到新的平衡点。

未来几年要维持吸纳速度，必须有新的企业、新的产业爆发，成为吸纳的主要引擎。人工智能、低空经济等产业的未来发展，将决定北京写字楼市场能否消化2026年的供应洪峰。

随着新供应项目逐步投入使用，市场将加速优胜劣汰。