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租办公室需要关注什么?
2023-11-06 03:23
共有1个回答
首都写字楼出租网
回答于 2023-11-06 03:23

第一步:分析现状 一 分析企业发展战略,平稳 — 扩张↑ 收缩 ↓ — 分析目前写字楼市场情况,业主主导 VS 客户主导 一 掌握目前意向商圈写字楼租金水平,原项目的租金水平,方便续租和新租的谈判中掌握主动。 第二步:方案对比,进行决策 一 续租 vs 搬迁 第三步:谈判租赁细节 一了解所在大厦租约情况(规避潜在风险) 第四步:确认租约条款 第五步:租后跟进服务 

No 2 项目启动关键节点 第一步:项目启动 需求:根据企业管理层对企业的发展规划,确定办公楼租赁的需求 1.楼宇品质; 2.扩张办公; 3.收缩办公; 3.降低租赁成本 4.续租:原地扩租/缩减面积/原地续租 搬迁:需求收集-策略制定-楼宇搜寻-商务谈判(明确租金预算范围) 第二步:内部决策 续租:原项目业主1-2-3轮谈判,获得最终条件,内部沟通汇报; 搬迁:新项目谈判条件,意向书沟通,意向金及定金支付 第三步:装修环节 续租:续租合同谈判+签署 搬迁:新租合同谈判+签署, 项目招投标+设计+报批+装修施工+验收+散味一(入住标准) 第四步:合同到期 续租:续租期开始 搬迁:提前入住(新办公室)+恢复原状(旧办公室,确定有无此条款) Ps:l.距离租约到期日须预留至少6-10个月以上(≤2000m2) 2.制定进度表,应预留应对突发情况的时间,如疫情、消防报批等等 

No 3 各部门沟通重点 管理层:对干企业经营发展的规划

 l.HR: 沟通:人才流失/人才招聘/人才储备需求【办公人数对应办公面积】 

2.财务: 沟通:公司现金流/目前租赁办公室固定资产是否折旧完成/恢复原状费 

3.IT: 沟通:机房承重/空间大小/消防报批/冷却水、UPS、防火等 

4.员工: 沟通:办公环境满意度调查/业务便利性调研等

 5.行政: a.确定办公模式及安排办公空间,估算所需办公面积,国内租赁写字楼基本按照5m2/人来规划面积 b.明确选址原则,按照重要程度排列顺序,例如行业聚集需求,交通需求,建筑外观是否得体,能与企业和所在行业形象相匹配 c.除现员工人数外,预估人员变化情况,预留一定弹性空间 d.明确租赁写字楼的业权形式,写字楼的业权一般分为两种:单一/分散,大业主/小业主

 No 4 五大看房重点(避坑重点)

 1.租金报价形式: a.纯租金+租金中包含物业费用(业主类产权) b.租金中包含物业费用和发票(开发商产权、公司产权) 

2.中央空调的时间及加时费用: 一般写字楼中央空调供气时间,周一到周五8:00-18:00,这个期间的费用只是走电而已。如果公司经常需要加班,或者周六日需要上班,须问清楚增容费,计算方式有的按照每平米/每小时计算,有的按照每小时计算,价格也不等 

3.使用率: 因写字楼都有公摊(比如大斤、走廊、电梯、厕所等),所以拿到的面积肯定不是报出的面积。使用率一般在70%左右,高一点的可能达到75%。你可以拿尺子或者直接脚步测量一下面积(注:想要精确的使用率,建议找设计公司测算) 

4.装修成本: 如果要考虑装修成本,建议带一个熟识的装修师傅去估下价

 5.大厦机电改造成本: 提前与业主及物业沟通了解,如空调、消防系统等等,一般占装修成本20-30%,提前询价 

No 5 选址决策谈判

 1.选址因素:(建议选出相关代表一同实地考察及评分) 

a.考察参数: 地理位置/配套/交通/楼宇内、外环境/办公楼软硬件/房屋质量(漏水/裂缝/甲醛)/通风(空调密度/功率)/采光/公共设施/装修情况等 

b.就相关符合公司需求场地名单

 c.汇总以上指标输出多方案评分表 

2.商务谈判实现降本增效 

a.决定租赁价格的因素: 楼宇空置情况/楼宇现租户租赁费用/面积需求大小/租户方的品牌大小等 

b.正确的谈判策略: -充分了解租赁实际情况:出租率/在谈情况 -业主需求要点:租户品牌、租金水平、租户结构/业主方急干出租等 -对租赁地址好感保留,避免谈判处干被动 -同时对3个+地址进行谈判,达到牵制彼此的效果 -业主要求高租金,那就沟通增加 装修期、免租期,减免物业费、赠送车位等 

No 6 租赁条款如何看 

1.租赁期限选择:(标准2-3年,长租期5-10年)

 2.租金增长上限:(一般按照5%-8%递增) 

3.提前解约权:一般业主方,不会同意 

4.到期恢复原状:约定退租后房屋按退租时的现状交付(最好能沟通)

 5.短期延续权:一般是3-6个月 

6.优先续租权/扩租权: 

7.装修免租期:其中物业费需要单独支付

 8.确定是否合法租赁(房屋所有权证):如为承租人转租(即二房东),须出具原出租人证件及同意转租证明文件 

9.房东承诺的服务及应尽义务请一定要写进租赁合同内,如业主和承租人的责任如租赁房屋有质量问题,责任到谁等 

10.将涉及到具体金钱和日期的条款都写入租赁合同,如租金、支付周期、支付方式、免租期、退租条款、物业费、水电卫生等相关收费标准

 11.明确没有上任承租人“历史遗留”的手续问题

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