一、概述 本次调研旨在深入了解北京写字楼租赁市场的现状及未来趋势，为相关企业、机构和个人提供决策参考。

2023年写字楼出租市场中企业增长缓慢

企业增长：受到疫情的影响，2023年写字楼出租市场中企业增长缓慢。一些企业受到了疫情的冲击，暂停了扩张计划，甚至开始缩减办公面积。

疫情的影响企业收缩和倒闭

企业收缩和倒闭：由于疫情的影响，一些企业出现了经营困难，不得不进行裁员或者关闭部分办公地点。这导致了写字楼出租市场中企业收缩和倒闭的情况增加。

写字楼空置面积增多

写字楼大厦空置面积增多：由于企业收缩和倒闭，以及对办公面积的需求下降，写字楼出租市场中大厦空置面积增多。这导致了业主和物业管理方的压力增加，需要采取措施吸引更多租户。

写字楼租赁下降

租金下降：由于大厦空置面积增多以及企业增长缓慢，写字楼出租市场中租金出现了下降的趋势。

租金下降可以帮助业主和物业管理方吸引更多租户，但也可能会导致现有租户的压力增加。

疫情对写字楼出租影响的因数包括以下几个方面：

空置率：疫情导致写字楼空置率上升，部分企业推迟了扩张计划，甚至开始缩减办公面积，使得写字楼空置情况加剧。

 租金：受到疫情的影响，写字楼租金有所下降。

业主和物业管理方为了吸引更多租户，可能会采取租金优惠等措施，导致租金下降。 行业影响：不同行业受到的影响不同。

受疫情影响较大的行业如旅游、餐饮、酒店等，办公面积需求有所下降，而金融、科技、互联网等行业的租赁需求依然稳定。

 政策影响：政府对房地产市场的调控政策对写字楼市场也有影响。例如限购、限贷等政策导致房地产投资需求下降，从而影响写字楼市场租赁需求。 

租户财务状况：疫情导致部分企业出现经营困难，租户的财务状况可能会受到影响，导致租金支付能力下降，从而影响写字楼出租市场。

疫情影响下的办公模式变化

疫情影响下的办公模式变化：疫情期间，许多公司采用了远程办公模式，对写字楼的需求有所下降。

同时，一些公司也开始考虑调整办公空间的使用方式，例如采取更灵活的租赁方式或者共享办公空间等，这也可能对写字楼出租市场产生影响。

一线城市和部分二线城市的总量较大

根据公开数据，2019年我国主要城市写字楼总面积为3.4亿平方米，其中北京、上海、广州、深圳四个城市的总存量达到2.3亿平方米，占全国总量的68%。

2020年写字楼总量达到3.5亿平方米，其中一线城市和部分二线城市的总量较大。

疫情前，写字楼出租市场受到经济增长

疫情前，写字楼出租市场受到经济增长、城市化进程等因素的影响，呈现出稳定增长的趋势。

疫情后，由于宏观经济形势的变化和疫情对不同行业的影响，写字楼出租市场出现了一些变化。

疫情后写字楼租赁和疫情前不同点

不同点： 空置率上升：受到疫情的影响，部分企业推迟了扩张计划，甚至开始缩减办公面积，导致写字楼空置情况加剧，空置率上升。 

租金下降：为了吸引更多租户，写字楼租赁业主和物业管理方可能会采取租金优惠等措施，导致租金下降。 行业结构变化：不同行业受到的影响不同，行业结构发生变化。

疫情后写字楼租赁市场增长点

增长点： 新兴产业：疫情后，一些新兴产业如线上教育、远程办公、电商等快速发展，对写字楼的需求有所增加。 

城市更新：城市更新的推进和老旧商业区的改造，将为写字楼出租市场带来新的增长点。 政策支持：政府对房地产市场和写字楼出租市场的调控政策，将为市场提供一定的支持。

北京甲级写字楼存量

根据公开数据，截至2021年底，北京全市甲级写字楼总存量约为1000万平方米，其中中央商务区（CBD）存量约为283万平方米，占全市总存量的四分之一 受到疫情的影响，北京写字楼出租市场在2020年出现了空置率上升、租金下降等趋势。

截至2021年底，北京甲级写字楼空置率为16.9%，较2019年同期上升4.5个百分点。

平均租金为每天每平方米10.17元，较2019年同期下降3.2%。

 在区域分布上，北京甲级写字楼主要分布在CBD、燕莎、朝阳门等商圈。

其中，CBD商圈的存量占比最大，约为全市甲级写字楼总存量的四分之一。

新兴商圈例如丽泽、金融街等租金表现较为平稳。

写字楼企业行业分布

写字楼入住企业在行业分布上，北京写字楼出租市场仍以金融、科技、媒体等为主要行业，其中金融业的租赁需求较为稳定。

受到疫情影响较大的行业如旅游、餐饮、酒店等，办公面积需求有所下降。

新兴行业成为写字楼增长点

新兴产业如人工智能、生命健康、科技金融、电子商务、文化创意等，在疫情后北京写字楼出租市场中具有带动作用。

这些产业的发展趋势和市场需求较高，为写字楼市场带来了新的租赁需求和增长点。

 具体来说，人工智能、生命健康等产业对于办公环境的要求较高，相应地也需要更多的研发、实验室等高端办公空间。科技金融、电子商务等产业则需要更多的创新创业空间，为年轻人提供灵活的工作环境。

文化创意产业则需要更多的文化氛围和展示空间。

 因此，业主和物业管理方可以关注这些新兴产业的需求，调整写字楼租赁策略和物业服务，提高写字楼的品质和吸引力。

例如，可以引入更多的科技设施、绿色环保设施、文化设施等，提供更加灵活的租赁方式，吸引新兴产业的租户。

同时，可以通过市场推广、活动策划等方式，提高写字楼在新兴产业中的知名度和品牌形象，带动写字楼出租市场的增长。

新兴企业入住北京写字楼的情况有很多

京东集团：在2020年疫情期间，京东集团宣布将入驻北京CBD的标志性建筑——中国尊，为该建筑带来了新的租赁面积。

此外，京东在北京的亦庄经济技术开发区、海淀区等地也有写字楼物业。

 腾讯集团：腾讯在北京的写字楼主要分布在中关村、望京和朝阳区等地。其中，2020年疫情期间，腾讯在北京望京的写字楼——望京SOHO的租赁情况表现良好，有多家新兴企业入驻。 

字节跳动：作为一家以算法为基础的技术公司，字节跳动在北京的写字楼主要分布在中关村、朝阳区和海淀区等地。其中，2021年，字节跳动宣布将入驻朝阳区的泰康金融中心，成为该大厦的最大租户。 

美团：作为一家以O2O模式为主的公司，美团在北京的写字楼主要分布在中关村、朝阳区和海淀区等地。其中，2020年疫情期间，美团在北京中关村的互联网金融中心大厦租赁了大量面积，为该大厦带来了新的租赁收入。 

这些新兴企业的入驻，为北京写字楼市场带来了新的租赁需求和增长点，也反映了不同产业的发展趋势和市场需求。业主和物业管理方可以关注这些企业的需求，调整写字楼租赁策略和物业服务，提高写字楼的品质和吸引力。

写字楼出租市场的未来趋势受到多种因素的影响

写字楼出租市场的未来趋势受到多种因素的影响，包括宏观经济形势、行业发展动态、政策调控等。

未来几年，北京写字楼出租市场可能会呈现以下趋势： 空置率上升：随着经济形势的变化，部分企业可能会缩减办公面积，导致写字楼空置率上升。 

租金下降：在空置率上升的情况下，业主和物业管理方可能会采取租金优惠等措施，以吸引更多租户。 

行业结构变化：随着新兴产业的发展，部分传统行业可能会逐渐萎缩，导致写字楼出租市场出现行业结构变化。 

城市更新：城市更新的推进和老旧商业区的改造，将为写字楼出租市场带来新的增长点。

 面对这些趋势，企业需要采取相应措施，以实现发展和增长。

以下是一些建议 优化办公空间：企业可以优化办公空间，采取更灵活的租赁方式，降低成本和风险。 

数字化转型：企业可以加速数字化转型，提高效率和竞争力。 

多元化发展：企业可以尝试多元化发展，进入新兴产业和市场，提高盈利能力和抗风险能力。

 创新管理模式：企业可以尝试创新管理模式，引入新的管理理念和技术手段，提高管理效率和降低成本。 

加强人才培养和引进：企业可以加强人才培养和引进，提高员工素质和技能水平，为发展提供人才保障。 

面对未来的趋势和挑战，企业需要灵活应对，不断优化自身的管理模式和发展战略，以适应市场变化并实现持续增长。 

未来发展巨头企业和新兴企业对楼宇大厦入住办公的需求和疫情区可能存在以下不同： 租赁面积需求不同：巨头企业通常需要更大的租赁面积，以满足其业务扩张和发展需求，而新兴企业可能需要更小面积的办公空间，以适应其初期发展阶段。

 对物业服务的要求不同：巨头企业通常需要更高端、专业的物业服务，以满足其高品质的办公需求，而新兴企业可能对物业服务的要求相对较低。 

对疫情区的要求不同：巨头企业通常需要更严格的疫情控制措施，以确保其员工的安全和健康，而新兴企业可能对疫情控制措施的要求相对较低。

疫情后写字楼提供优质服务

提供多样化的办公空间：为了满足不同类型企业的需求，大厦楼宇方可以提供多样化的办公空间，包括大面积的办公区域、小面积的办公隔间、灵活的共享办公空间等。 提供差异化的物业服务：为了满足不同类型企业的需求，大厦楼宇方可以提供差异化的物业服务，例如提供高端的安保服务、专业的会议室和活动场地、多样化的餐饮服务等等。 

加强疫情控制措施：为了满足巨头企业对疫情控制措施的要求，大厦楼宇方可以加强疫情控制措施，例如加强消毒、提供口罩等防疫物资、限制人员进出等。

大厦楼宇方需要了解不同类型企业的需求和疫情情况，采取相应的措施来提供多样化的办公空间和物业服务，并加强疫情控制措施，以吸引更多类型的企业入驻，提高出租率和竞争力。

 在物业管理和服务方面，可以考虑做出以下调整： 优化物业管理团队：提高物业管理团队的专业素质和服务水平，引进先进的管理理念和技术手段，提高管理效率和质量。

 提高物业服务质量：加强物业服务人员的培训和管理，提高服务态度和质量，及时解决租户的问题和需求，提高租户满意度和忠诚度。

 引入科技手段：利用现代科技手段对物业进行智能化管理，提高管理效率和质量，例如引入门禁系统、监控系统、智能家居等。

 推出优惠政策和活动：推出租金优惠政策和活动，吸引更多企业入驻，提高出租率和竞争力。 加强营销推广：加强营销推广，提高楼宇的知名度和品牌形象，吸引更多企业入驻。 

面对租金下降、企业缩小面积和倒闭的情况，写字楼出租市场面临着较大的挑战。以下是一些建议可以参考： 优化物业管理：提高物业管理团队的专业素质和服务水平，优化物业管理的流程和方式，提高租户的满意度和忠诚度。 提供优惠政策：推出租金优惠政策和活动，吸引更多企业入驻，提高出租率和竞争力。

 多元化发展：尝试多元化发展，进入新兴产业和市场，提高盈利能力和抗风险能力。

 创新管理模式：引入新的管理理念和技术手段，提高管理效率和降低成本。 加强人才培养和引进：加强人才培养和引进，提高员工素质和技能水平，为发展提供人才保障。

 提高楼宇品质：加强楼宇的品质建设和改造，提高楼宇的知名度和品牌形象，吸引更多企业入驻。 

加强营销推广：加强营销推广，提高楼宇的知名度和品牌形象，吸引更多企业入驻。

优化物业管理可以采取以下措施：

建立完善的物业管理团队：提高物业管理团队的专业素质和服务水平，加强培训和管理，提高团队的凝聚力和执行力。

 优化物业服务流程：优化物业服务流程，例如租金缴纳、报修、投诉处理等，提高服务效率和质量。

 加强物业设施管理：加强物业设施的管理和维护，例如电梯、空调、供水、供电等，确保设施的正常运行和安全可靠。

 提高物业服务质量：提高物业服务人员的服务态度和质量，及时解决租户的问题和需求，提高租户满意度和忠诚度。

 加强物业安全管理：加强物业安全管理，例如加强门禁管理、监控管理等方式，确保楼宇的安全和稳定。

 推出优惠政策：推出租金优惠政策和活动，吸引更多企业入驻，提高出租率和竞争力。 

加强营销推广：加强营销推广，提高楼宇的知名度和品牌形象，吸引更多企业入驻。

创新管理模式可以采取以下措施：

引入智能化管理：引入智能化管理，例如门禁系统、监控系统、智能家居等，提高管理效率和质量。

 推广互联网+物业管理：推广互联网+物业管理，例如线上租金缴纳、线上报修、线上投诉处理等，提高服务效率和质量。

 创新物业管理模式：创新物业管理模式，例如引入共享经济模式、社区电商模式等，提高物业管理盈利能力和抗风险能力。

 推行绿色物业管理：推行绿色物业管理，例如采用环保材料、节能技术等，提高物业的环保性能和节约能源。

 加强数据分析：加强数据分析，例如对租户的需求、行为进行分析，为物业管理提供科学依据。 

建立社区文化：建立社区文化，例如组织社区活动、加强社区互动等，提高租户的归属感和凝聚力。 

加强团队建设：加强团队建设，例如加强培训、激励和考核，提高团队素质和能力。

 通过以上措施，可以创新管理模式，提高管理效率和质量，加强人才培养和引进，提高抗风险能力和创新能力，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

 提升楼宇的品质可以从以下几个方面入手： 设施设备更新升级：对楼宇的设施设备进行更新升级，例如更换电梯、空调、供水、供电等设备，提高楼宇的硬件品质。 

增加绿色环保设计：增加绿色环保设计，例如采用节能材料、环保技术等，提高楼宇的环保性能和节约能源。

 提高建筑设计水平：提高建筑设计水平，例如增加艺术性、特色性等设计元素，提高楼宇的艺术品质和美观度。 

加强施工质量监管：加强施工质量监管，例如对施工过程进行严格监管、加强质量检测等，确保施工质量符合要求。 

提供智能化服务：提供智能化服务，例如门禁系统、监控系统、智能家居等，提高楼宇的智能化水平和用户体验。

 加强公共卫生管理：加强公共卫生管理，例如加强清洁消毒、提供防疫物资等，提高楼宇的卫生水平和安全性。

 提供针对性的服务：针对不同类型的企业，可以提供针对性的服务，例如提供专业的会议室、技术实验室、创意空间等，满足不同类型企业的需求。

 通过以上措施，可以提高楼宇的品质，提高楼宇的知名度和品牌形象，吸引更多企业入驻，提高出租率和竞争力。