北京写字楼租赁行业近18个月呈现市场下滑的趋势

北京写字楼租赁行业

北京写字楼租赁行业近18个月呈现“强预期、弱现实”的走势，市场承压有增无减。业主和租户之间的认知分歧加剧了市场下滑的趋势。

在第二季度，北京写字楼市场需求仍旧萎靡不振，空置率继续攀升，环比、同比分别上升1.5及2.5个百分点，至18.3%的高位。期间，全市净吸纳量再次录得负值，为-1.346平方米，继去年四季度之后连续三个季度净吸纳量出现负值。上半年，全市甲级写字楼市场累积净吸纳量约为-1.67万平方米，整体去化压力有增无减。

为了应对不断累加的去化压力，业主继续调整租赁策略，通过给予更大幅度的优惠来“以价换量”加速去化。这导致北京甲级写字楼平均租金继续下滑，至每平方米每月312.5元，环比、同比分别下降2.9%、7.4%。核心、次核心及新兴商务区的平均租金均出现不同程度下滑；仅有少部分商务区在本季度去化空置面积，空置率环比出现小幅下降。

从供应端的角度看，北京市场已回归正轨，季度内共有四座新项目正式交付，带来约24.4万平方米的新办公面积。然而，大宗投资方面，北京市场未能在二季度继续保持活跃，交易额有所回落。季度内，大宗投资市场累计成交金额仅为人民币44.68亿元，环比下降33.7%，较去年同期下降53.4%。上半年，北京大宗投资市场累计成交额仅为人民币112亿元，较去年同期下降18.6%。

目前北京商办市场仍处于调整波动阶段，投资机构也愈发谨慎、投资情绪降温。市场上主要成交案例更多的来自于法拍收购和自用型买家。法拍成交实际上体现了购买方的“捡漏心态”，目前市场条件下投资机构都有捡漏心态，生怕被套牢了。自用型买家成交受市场影响也较大，可能批复下来后，楼宇评估价与批复前相比下降不少，阻碍了成交。

展望今年下半年，该机构认为，北京写字楼市场继续迎来大体量供应潮，约51万平方米的新办公面积将渐次交付入市。虽然部分新入市项目预租情况较好，有望拉动吸纳量回升转正，但无法扭转空置率整体上涨的趋势。除新增供应影响外，市场依然会受到企业持续进行办公空间整合、降本增效的影响。如果存量项目无法快速填补空置面积，年末整体空置率很大概率会进一步攀升。

第一太平戴维斯华北区董事长胡裕华表示，下半年仍需要更多积极因素加速推动筑底反弹，市场在波动中寻找向上的力量。