盈科中心地铁上盖精装写字楼5元天起！团结湖站无缝直达，TMT企业抢驻三里屯核心商圈

北京写字楼市场结构性复苏，盈科中心地铁上盖项目以“精装+低租”策略抢占先机

（记者  2025年6月18日北京报道）

01 市场现状：租金下行催生企业升级机遇

2025年北京写字楼市场延续“以价换量”趋势，但结构性复苏信号显现。高力国际数据显示：

​​租金持续探底​​：一季度甲级写字楼平均净有效租金降至​​243.8元/㎡·月​​（约​​8.1元/㎡·天​​），同比降幅达16.3%，核心商圈跌幅更甚

​​区域分化加剧​​：金融街（空置率11.3%）、中关村（15.3%）等产业高能级区域率先回暖，丽泽空置率降至24%，反超亚奥等次级商圈

​​TMT企业引领需求​​：科技、媒体及通信企业扩租需求显著回升，新租交易总面积超2023-2024年同期，占去化主力

“友好租金正推动两类需求释放：非甲级楼宇租户升级办公环境，大面积需求者借机搬迁扩租。”高力国际华北区董事陆明指出。

02 盈科中心：地铁上盖精装项目的价值突围

作为三里屯商圈罕有的地铁直连项目，盈科中心以三重优势撬动市场：

​​黄金区位+交通命脉​​

​​地铁无缝对接​​：地下一层直连10号线团结湖站，5分钟步行圈覆盖太古里、使馆区，20分钟直达首都机场

​​产业生态集聚​​：1公里内汇聚渣打、花旗等金融机构，IBM、波音、富士通等世界500强企业毗邻而居

​​智能绿色配置​​

​​LEED金级认证​​：PM2.5过滤系统+50m³/人·小时新风量，超国标40%

​​5A智能系统​​：三菱高速电梯（候梯≤30秒）、安防消防全域自动化，故障响应时间<30分钟

​​灵活租赁政策​​

​​精装房源低价入市​​：部分楼层租金​​5元/㎡·天起​​，整层租赁特惠价​​5.5元/㎡·天​​，较周边甲级楼宇低约30%

​​免租期支持长租​​：签约1年以上可享90-180天免租期，降低企业搬迁成本

03 供需变革：精装小户型的结构性机遇

盈科中心的策略精准切中当前供需错配点：

​​企业成本敏感度提升​​：租金深度调整促使租户从核心商圈外溢，三里屯等成熟商圈性价比凸显

​​精装小户型需求激增​​：200-500㎡灵活分割空间（得房率70.2%）成升级需求首选，一季度300㎡以下精装房去化速度提升40%

​​智能化刚需化​​：78%科技企业要求5A级楼宇配置，盈科中心框架结构+玻璃幕墙设计支持个性化改造

“2025年是未来三年新增供应压力最小的一年”，高力国际预判空置率将持续回落，底部机会正在形成

04 行业趋势：科技企业驱动去化新周期

市场复苏动能正从传统金融向多元产业扩散：

​​科技创新浓度决定价值​​：中关村空置率连续六季度回落，人工智能、影视科技（如《哪吒2》制作方）扩租需求旺盛

​​政府引导产业西移​​：通州副中心、丽泽商务区获政策倾斜，但核心商圈因配套成熟仍为跨国企业总部首选

​​业主服务升级​​：盈科中心配套3500㎡空中花园（含高尔夫推杆场）、共享会议室，通过社群运营增强租户黏性

05 租赁策略：如何把握窗口期红利

​​企业决策建议：​​

​​成本敏感型​​：选择盈科中心5-6元/㎡·天精装小户型，免租期政策可降低年均成本15%

​​形象升级需求​​：整层租赁（2467㎡标准层）打造品牌展示空间，享LEED认证提升ESG评级

​​产业协同导向​​：关注中关村-三里屯科技走廊，借力头部企业生态链资源

​​市场预判：​

戴德梁行分析认为，下半年结构性底部机会将显现。随着35万㎡零售物业在非核心区开业（世邦魏理仕数据），商业配套完善将加速写字楼价值重估。

​​结语​​

当北京写字楼市场在“量增价跌”中寻找平衡点，盈科中心等地铁上盖项目正以​​精装交付、智能运维、租金让利​​的三维策略，成为企业降本增效与形象升级的最优解。随着TMT行业扩张与政策红利释放，2025年或成近三年租赁决策的黄金窗口期。