北京盈科中心：三里屯5A级地标写字楼，WeWork共享空间1680元工位起灵活入驻

北京共享办公升级潮：盈科中心WeWork独立空间1680元/月起，激活租赁市场新需求

​​市场背景：供需再平衡中孕育机遇​​

2025年一季度，北京甲级写字楼市场延续“总量去化、区域性复苏”态势。据高力国际数据，全市净吸纳量达3.6万平方米，连续7个季度去化，累计消化空置面积近53万平方米。租金深度调整成为主旋律——莱坊报告显示，全市平均租金环比下降5.8%至237元/㎡/月，同比跌幅达16.3%；仲量联行则指出空置率微降至12.4%。在业主“以价换量”策略下，​​共享办公凭借灵活性和成本优势迎来爆发期​​，WeWork盈科中心等头部项目成为企业降本增效的首选。

​​共享办公升级：拎包入驻的“轻资产”革命​​

位于朝阳区工人体育场北路的盈科中心，是三里屯商圈核心的5A级综合地标，周边使馆区、金融企业、商业体云集。2025年，其WeWork共享空间完成服务升级，推出四类适配方案：

​​极致灵活型​​：移动工位2300元/工位/月，适合自由职业者；

​​小微团队优选​​：独立办公室1680元/工位/月起（7人间总价16800元/月），含精装家具及智能门禁；

​​中大型企业定制​​：10-33人间（2.5万-7.9万/月），支持品牌专属设计；

​​高端商务配套​​：免费茶点、隔音电话间、企业级打印机、沉浸式阳光办公区及健身房。

​​案例​​：某AI初创企业签约10人间，较传统写字楼节省装修成本超30万元，并依托WeWork社群资源对接3家投资机构。

​​需求结构：新质生产力企业成增长引擎​​

北京租赁需求呈现“双轨并行”特征：

​​传统主力​​：金融（占比22%）、科技互联网（27%）及专业服务构成“三驾马车”。券商、律所因升级需求向CBD、金融街聚集；

​​新兴势力​​：新质生产力企业（人工智能、生物医药等）2024年租赁成交量激增​​106%​​，面积占比存量市场10.7%。此类企业对办公环境有特殊要求，如恒温恒湿实验室、高算力荷载机房，而共享空间的模块化改造能力恰好匹配其快速迭代需求。

​​区域分化：核心商圈与新兴板块的博弈​​

​​核心区韧性凸显​​：金融街空置率降至11.3%（北京最低），中关村连续6季度回落至15.3%，科技企业扩张驱动明显；

​​丽泽崛起​​：空置率从高点回落至24%，反超亚奥板块，年内或跌破20%；

​​共享办公渗透率提升​​：燕莎、三里屯等商圈因配套成熟、外交资源丰富，吸引WeWork等品牌布局，推动老旧项目“服务焕新”

​​行业前瞻：破局关键在“灵活性”与“技术迭代”​​

仲量联行华北区董事总经理张冀苏指出，2025年北京市场面临两大转折点：

​​租约重组窗口期​​：租金下行刺激大面积租赁释放，业主通过免租期、定制装修等柔性策略留客；

​​技术升级迫在眉睫​​：新质生产力企业要求楼宇适配高荷载、电磁屏蔽等条件，倒逼运营方突破基础服务，向智能化、绿色化跃迁（如LEED认证、AI物业系统）。

莱坊预测：新增供应放缓（全年仅2个项目入市）叠加企业降本需求，共享办公渗透率或突破15%。

​​结语​​

当“拎包入驻”从口号变为标配，北京写字楼市场正从空间租赁转向“服务赋能”竞争。随着新质生产力企业扩张与金融业复苏双轨并进，以盈科中心WeWork为代表的共享办公3.0模式，或将成为打破供需僵局的“破壁者”。

​​数据来源​​：高力国际、莱坊、仲量联行2025年Q1报告；WeWork盈科中心招商方案。