北京朝阳区东三环写字楼，恒基地产内地租赁版图透视：2025年中北京环球金融中心运营表现及其上海、广州项目对比

恒基地产内地租赁版图透视：2025年中北京环球金融中心运营表现与京沪穗项目对比分析

北京CBD东三环，恒基地产的旗舰项目环球金融中心正经历出租率的大幅下滑，从顶峰期的98%跌至62%，成为当前高端写字楼市场承压的典型样本。

恒基兆业地产集团作为香港最具影响力的地产开发商之一，在内地商业地产市场布局广泛。旗下北京环球金融中心、上海恒基名人商业大厦、广州星寰国际商业中心等地标项目，成为衡量一线城市商业地产景气度的重要风向标。

2025年以来，全国办公楼市场长期面临投资、销售、建设等多方面压力，市场仍处于存量消化与信心修复的关键阶段。2025年7月，重点八城平均办公租金单价为2.7元/平方米/天，环比下降0.83%，较上年同期下降12.07%。

01 全国写字楼市场现状与恒基业务概况

2025年上半年，中国写字楼市场整体 “供需失衡” 态势持续。据国家统计局数据，2025年1-7月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2043亿元和1637亿元，分别同比下滑17.8%和4.6%。

同期办公楼新开工面积和竣工面积累计值分别为898万平方米和790万平方米，两者均出现同比下滑，跌幅分别为21.3%和1%。新开工面积的大幅下滑意味着未来一段时间内，办公楼的新增供应将减少，但当前需求疲软的情况下，短期难以扭转供过于求的格局。

在这样的大环境下，恒基地产作为老牌港企，其业务也难以独善其身。2025年中期业绩显示，报告期内该公司实现营业收入95.52亿港元，同比减少18.79%，股东应占基础盈利为30.48亿港元，较去年同期减少44%。

不过，仔细分析其业务结构可以发现，恒基地产的盈利模式已发生显著变化。租赁业务已成为恒基地产的稳定器。2025年上半年，该公司实现物业租赁收入33.63亿港元，同比微降3%，来自物业租赁的盈利达到24.27亿港元，减少5%。

计算下来，上半年租赁业务贡献的盈利额占恒基地产经营总盈利的86.49%，这一比例相较于往年有进一步上升。

恒基地产在内地的投资物业组合集中于北京、上海、广州三座城市。其中，上海的占比最大，达到54%，持有楼面面积约72万平方米；广州占比20%，楼面面积约24万平方米；北京占比17%，楼面面积约20万平方米。

02 北京环球金融中心运营表现深度剖析

北京环球金融中心（简称WFC）作为恒基地产在华北地区的旗舰项目，位于北京朝阳区东三环CBD核心位置，由两幢楼高22层的超甲级办公大厦组成，凭借独特的“水晶珠宝盒”设计，成为区域内瞩目的地标建筑。

然而，就是这样一个位于一线城市核心地段的优质商业项目，近期却面临着严峻的经营挑战。

出租率大幅下滑是北京环球金融中心面临的最突出问题。数据显示，截至2025年6月底，该项目的出租率已降至62%，空置率接近40%，远超北京市甲级写字楼20%的平均空置率水平。

从历史数据来看，这一下滑趋势尤为明显：2019年底该项目的出租率高达98%，2022年底为91%，2024年底为72%，而至2025年6月底则进一步下滑至62%。在不到六年时间内，出租率下降了36个百分点，且呈现持续下滑态势。

与周边同类项目对比，北京环球金融中心的表现也相对较弱。例如，同一区域的北京华贸中心（1/2座）写字楼2025年上半年平均出租率保持在86.2%，明显高于环球金融中心的62%。

租金方面，北京环球金融中心也面临下行压力。2025年上半年，该项目的日租金为7.3-11.0元/平方米/天，较2024年同期的10-11.7元/平方米/天有明显下降。从收入角度看，2025年上半年，北京环球金融中心实现租金收入2.2亿港元，同比下降30%（人民币口径）。

尽管面临经营挑战，北京环球金融中心在绿色运营和智慧管理方面仍保持了行业领先水平。项目通过部署智慧能碳管理平台，实现对楼宇能源消耗的精细化管理和实时监控。

同时，项目通过安装空气质量传感器，实时监测公共区域CO₂、PM2.5、TVOC等指标，并根据实时数据按需调整新风系统，在保证室内空气质量的同时最大限度降低能源消耗。

这些努力使得项目在2025年服贸会上荣获“中国楼宇经济数字低碳标杆项目”称号。

03 上海项目群表现与差异化定位

恒基地产在上海的布局最为集中，项目数量多且定位差异化。上海项目群的整体表现优于北京环球金融中心，但各项目之间存在显著差异。

截至2025年6月底，恒基地产在上海的几个主要项目中，表现最为亮眼的是恒基名人商业大厦，其办公楼出租率高达97%，商场出租率也达到93%，均明显高于上海市平均水平。

位于南京西路核心商务区的六八八广场办公楼出租率也达到91%，表现稳定。

相比之下，上海港汇中心二期的出租率为76%，空置率为24%，与上海市甲级写字楼平均21%的空置率水平总体相当，但低于同一位置的上海港汇恒隆广场（出租率为87%）和南京西路的上海恒隆广场（出租率为82%）。

从历史数据看，港汇中心二期出租率从2022年底的97%下降至2025年中期的76%，累计下降21个百分点，反映了疫情后上海写字楼市场下行的态势。

靠近上海火车站的环智国际大厦及恒汇国际大厦，出租率分别约为84%及72%，表现中等。

作为恒基地产在上海的新项目，星扬西岸中心的招租反应尚可。该项目坐落于徐汇滨江，是上海“十四五”规划下的重点河滨建设项目之一。截至2025年6月底，项目一期的出租率为：办公64%，商业53%；二期出租率为：办公80%，商业91%。

恒基地产与上海地产联合打造的位于上海陆家嘴东拓核心区域的新岸商业中心已于2025年上半年全面竣工。该项目备有两幢十一层高写字楼、一幢十二层高写字楼以及五幢商务楼，合共提供楼面面积约7.7万平方米。目前招商活动已经展开，多家金融机构及跨国企业正积极洽谈进驻。

04 广州市场亮点与南中国布局

恒基地产在广州的市场表现呈现两极分化态势，其中亮点项目表现突出，但部分项目也面临挑战。

截至2025年6月底，广州星寰国际商业中心的出租率达到85%，表现稳健。这一坐落在地铁两线交汇海珠广场站上盖的综合发展项目，坐拥珠江一线江景，地理位置卓越。项目内两幢甲级办公塔楼提供楼面面积合计约9万平方米，向来吸引跨国企业及国际组织进驻。

然而，位于广州市长寿路地铁站上盖的恒宝广场则面临较大经营压力。截至2025年6月底，该项目的出租率为77%，较2021年底95%的出租率下降18个百分点。其23%的空置率水平，大幅高于广州市零售物业平均8.6%的空置率水平，反映其经营压力偏大。

从租金收入角度看，2025年上半年，星寰国际商业中心实现租金收入8700万港元（人民币口径），同比增长5%。这一增长趋势与项目稳定的出租率表现相符，显示广州市场对优质办公空间仍保持一定需求。

05 恒基地产应对策略与未来展望

面对当前商业地产市场的挑战，恒基地产正在积极调整策略，寻求转机。恒基地产联席主席兼董事总经理李家诚此前表示，虽然不能百分百确定利率走向，但现时拆息回落，预期下半年利率仍有下调空间；而近期楼市交投有增加，集团会持续留意市场情况，加快推盘步伐。

在物业组合优化方面，恒基地产正在加快新项目的开发与落地。在深圳南山区、建筑面积约3.9万平方米的“云荟大厦”已接近完工阶段。该项目位于南山区南油段，邻近地铁南油西站及南油站，将发展成为涵盖产业研发用房、配套宿舍及商业裙楼的综合商厦，预计将于2025年内建成。

恒基地产在财报中指出，内地业务走弱，一方面源于经济前景不明朗，商户对租赁继续保持审慎态度；另一方面，在新增供应量庞大及竞争剧烈下，内地租赁市场受压。为此，集团正在积极调整租赁策略，加强服务创新，以提升项目吸引力。

值得注意的是，在可持续发展理念日益深入人心、政策监管不断趋严的当下，绿色办公已从一种理念逐渐演变为商办领域的核心发展方向。这与恒基地产在绿色建筑方面的长期投入相契合，为其项目提升竞争力创造了有利条件。

展望未来，在“新岸商业中心”、深圳“云荟大厦”等新建项目相继落成后，有望与现有的优质写字楼项目一起，为恒基地产提升租金收入，为未来经常性收益提供增长动力。

06 行业趋势洞察与发展建议

从恒基地产京沪穗项目的对比分析中，我们可以洞察到当前中国写字楼市场的一些共同趋势和差异化特点。

区域分化已成为市场的主旋律。观点指数认为，现阶段办公楼市场在供需博弈中逐步接近阶段性底部，预计后续租金下行的速率将进一步放缓，但企稳回升仍需等待明确的需求复苏信号。

产业多元化、新增供应可控、拥有高端载体的核心城市，其办公楼市场可能率先企稳，而依赖单一产业、供应过剩的城市仍需经历更长的调整期。

TMT行业主导办公租赁市场，大厂自有物业现回迁潮。2025年第二季度，TMT、金融业、专业服务业仍是一线城市写字楼租赁市场的主力需求行业，同时新质生产力相关领域、消费升级赛道、医药健康产业的需求显著增长，重塑市场格局。

包括腾讯、抖音、小米等科技巨头纷纷将核心团队从租赁空间迁移至自建或自持的总部物业，这一趋势对传统写字楼租赁市场造成不小冲击。

绿色低碳与数字化转型已成为商办资产价值重塑的关键。2025年，写字楼市场的竞争将超越物理空间，转向绿色化、数字化与生态化的全维度价值重塑。

核心城市产业集聚区、绿色认证资产及科技赋能的运营能力，将成为穿越周期的关键。

针对商办运营商，建议从以下几个方面着手应对当前挑战：

1.  精准招商与产业适配：结合区域产业发展方向，针对性引入相关行业龙头企业，形成产业集聚效应。

2.  运营服务升级：从单纯的空间租赁向综合服务提供商转型，提升租户黏性和附加值。

3.  技术赋能楼宇管理：通过数字化手段提升运营效率，降低能耗成本，同时改善租户体验。

4.  灵活调整租赁策略：根据市场变化及时调整租金策略，平衡出租率与租金单价的关系。

随着新岸商业中心、云荟大厦等新建项目落成，恒基地产有望进一步提升其在长三角和大湾区的市场影响力。而北京环球金融中心也需要通过精准招商、产业适配、运营赋能等策略，应对当前的租金压力，维持项目的稳定经营。

未来几年，商业地产的竞争将超越物理空间，转向绿色化、数字化与生态化的全维度价值重塑。恒基地产能否凭借其丰富的管理经验和可持续的建筑理念，在挑战中把握机遇，仍有待市场检验。