消息来源：商办互联

 前有恒大许家印被带走调查，后有碧桂园债务危机，这年头，房企暴雷、高管失联的新闻大家已听麻了。 

当大V门都在拿负债高达65万亿的城投和2.4万亿的恒大作比较，分析许老板为何走到这步田地时，当公知在分析谁会是下一个恒大时，不知你有没有发现，这几年暴雷的房企，多是主做住宅开发的，并且很多是在二三线有大量土地储备的，而像中海、龙湖，合生，以及一直努力转型的万达，都还安全地“活着”。 住宅房企的雷在于高周转节奏的无法放缓 花钱拿地，拿地盖楼，盖楼卖房，再花钱拿地...在上一房地产周期中，楼市持续走高，消费端购房需求量大。在这种高周转模式下，房企依靠持续的开发销售正常运转着。

房企两大特点

那个时期的房企，有两大特点，一是需要“快进快出”，只有这样才能保证企业稳定运转；二是很多企业手中的资金可能并不充裕，要通过金融杠杆助其持续拿地盖楼。

恒大第一桶金

正如许老板在一次活动致辞中回忆“恒大的第一桶金”时所述，“恒大在1996年成立时，广州已经有2000家房企。当时的恒大没钱买地，在筹备开发第一个楼盘“金碧花园”时，是从银行贷款500万付的土地定金。开工建设时，又遇到了资金问题，于是又靠施工企业代资，才让楼盘达到预售条件。

”许老板能这样开诚布公地分享这段往事，可见大开发年代下的楼盘运作思维。 伴随楼市的高涨，土地价格自然也在上涨，一些房企感觉在一线城市的拿地成本在提升，于是转战二三线城市拿地开发。而另一边，金融政策在持续收紧，房企只能被迫“去杠杆”；此外，在需求端，随着城镇化的饱和，重点城市里那些真正需要买房，并能买得起房的消费群体在减少，而很多二三线城市，劳动人口一直在流失，购房消费体量又支撑不起楼市供应量。 融资渠道收紧，销售总额跟不上，加之各类债务的步步急逼，无法实现“快进快出”的房企，暴雷自然是迟早的事儿。

商办地产的稳在于运营期的持续现金流

如果你经常关注今年的土拍市场，你会发现有很多以前从未听说的外地企业，比如南通江海港、江苏师山、如皋市润皋、扬州华鹏、中皋置业、太原萃丰、海门海泰、武汉联发瑞盛、石家庄创世纪、陕西同致、芜湖康润、陕西保景汇、山西金汇海等。如果你了解下，你就能发现这些企业的背后大佬多是做能源生意起家的，资金实力雄厚。土拍市场的这一现象从侧面向房企传递着一种声音：有多大能力，你就办多大的事儿。 回看商办市场，“多大能力，办多大的事儿”其实一直是这个行业奉行的原则。

商业、写字楼的开发需要重资金入场，之后的投资回报是平缓、长周期的，这就需要开发商和投资者有充沛的资金保证后续的项目运营维护。 相对住宅的“高周转”，商办项目的发展，显得非常“温柔”。不过对于它背后的房企与投资机构来说，如果将产品、品牌做好，“现金牛奶”效应会非常明显。比如凯德、普洛斯，近年来持续加仓持有中国市场上的优质办公、园区物业。有了这些机构的进驻，很多项目得以被盘活，而重获新生的项目，又为投资者带来持久稳定的收益。 此外，就算你选择退出，也能获得丰厚的回报（前提首先是没有复杂的债务问题）。比如经过三次易主，从18.4亿卖到90.6亿的SK大厦（现更名“福佳大厦”），就是非常典型的案例。

未来的房企更偏向于做存量生意

关于主做商办的房企的未来发展趋势，我认为会更倾向于“万达模式”。 当年万达宣布脱离房地产，并将旗下的酒店、文旅通通打包卖掉时，很多人不理解。而现在，万达正在以商业地产为核心，通过商业积累的资产、品牌，向商管逐步转型。

尽管它在转型的过程中依旧有些磕磕绊绊，但也算是成功上岸了。反观当年用大手笔“买买买”的融创、富力、苏宁，如今都在为债务问题苦苦挣扎着。 未来主做商办的房企，一是主抓管理输出，做顾问，做运营，做项目代建；二是倾向于做存量生意，专心地经营好原有的写字楼和园区，并看准时机开发下有潜力的城市更新项目，不追求一时的高回报，而是在“稳”的基础上，逐步扩大现金流收益点。

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