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房企雷潮中的商办地产:稳定运营与未来转型的趋势分析
发布者:首都写字楼出租网发布时间2023-10-17浏览量:131
内容简介:商办地产的稳定运营:相对于住宅房企的高周转模式,商办地产更注重稳定运营。商办项目的开发需要重资金入场,回报周期长,但若产品做得好,可以产生“现金牛奶”效应。商办项目的投资回报稳定,也使得一些机构愿意加仓持有优质办公、园区物业。

消息来源:商办互联

 前有恒大许家印被带走调查,后有碧桂园债务危机,这年头,房企暴雷、高管失联的新闻大家已听麻了。 

当大V门都在拿负债高达65万亿的城投和2.4万亿的恒大作比较,分析许老板为何走到这步田地时,当公知在分析谁会是下一个恒大时,不知你有没有发现,这几年暴雷的房企,多是主做住宅开发的,并且很多是在二三线有大量土地储备的,而像中海、龙湖,合生,以及一直努力转型的万达,都还安全地“活着”。 住宅房企的雷在于高周转节奏的无法放缓 花钱拿地,拿地盖楼,盖楼卖房,再花钱拿地...在上一房地产周期中,楼市持续走高,消费端购房需求量大。在这种高周转模式下,房企依靠持续的开发销售正常运转着。


商办地产

房企两大特点

那个时期的房企,有两大特点,一是需要“快进快出”,只有这样才能保证企业稳定运转;二是很多企业手中的资金可能并不充裕,要通过金融杠杆助其持续拿地盖楼。


恒大第一桶金

正如许老板在一次活动致辞中回忆“恒大的第一桶金”时所述,“恒大在1996年成立时,广州已经有2000家房企。当时的恒大没钱买地,在筹备开发第一个楼盘“金碧花园”时,是从银行贷款500万付的土地定金。开工建设时,又遇到了资金问题,于是又靠施工企业代资,才让楼盘达到预售条件。

”许老板能这样开诚布公地分享这段往事,可见大开发年代下的楼盘运作思维。 伴随楼市的高涨,土地价格自然也在上涨,一些房企感觉在一线城市的拿地成本在提升,于是转战二三线城市拿地开发。而另一边,金融政策在持续收紧,房企只能被迫“去杠杆”;此外,在需求端,随着城镇化的饱和,重点城市里那些真正需要买房,并能买得起房的消费群体在减少,而很多二三线城市,劳动人口一直在流失,购房消费体量又支撑不起楼市供应量。 融资渠道收紧,销售总额跟不上,加之各类债务的步步急逼,无法实现“快进快出”的房企,暴雷自然是迟早的事儿。

商办地产的稳在于运营期的持续现金流

如果你经常关注今年的土拍市场,你会发现有很多以前从未听说的外地企业,比如南通江海港、江苏师山、如皋市润皋、扬州华鹏、中皋置业、太原萃丰、海门海泰、武汉联发瑞盛、石家庄创世纪、陕西同致、芜湖康润、陕西保景汇、山西金汇海等。如果你了解下,你就能发现这些企业的背后大佬多是做能源生意起家的,资金实力雄厚。土拍市场的这一现象从侧面向房企传递着一种声音:有多大能力,你就办多大的事儿。 回看商办市场,“多大能力,办多大的事儿”其实一直是这个行业奉行的原则。

商业、写字楼的开发需要重资金入场,之后的投资回报是平缓、长周期的,这就需要开发商和投资者有充沛的资金保证后续的项目运营维护。 相对住宅的“高周转”,商办项目的发展,显得非常“温柔”。不过对于它背后的房企与投资机构来说,如果将产品、品牌做好,“现金牛奶”效应会非常明显。比如凯德、普洛斯,近年来持续加仓持有中国市场上的优质办公、园区物业。有了这些机构的进驻,很多项目得以被盘活,而重获新生的项目,又为投资者带来持久稳定的收益。 此外,就算你选择退出,也能获得丰厚的回报(前提首先是没有复杂的债务问题)。比如经过三次易主,从18.4亿卖到90.6亿的SK大厦(现更名“福佳大厦”),就是非常典型的案例。


未来的房企更偏向于做存量生意

关于主做商办的房企的未来发展趋势,我认为会更倾向于“万达模式”。 当年万达宣布脱离房地产,并将旗下的酒店、文旅通通打包卖掉时,很多人不理解。而现在,万达正在以商业地产为核心,通过商业积累的资产、品牌,向商管逐步转型。

尽管它在转型的过程中依旧有些磕磕绊绊,但也算是成功上岸了。反观当年用大手笔“买买买”的融创、富力、苏宁,如今都在为债务问题苦苦挣扎着。 未来主做商办的房企,一是主抓管理输出,做顾问,做运营,做项目代建;二是倾向于做存量生意,专心地经营好原有的写字楼和园区,并看准时机开发下有潜力的城市更新项目,不追求一时的高回报,而是在“稳”的基础上,逐步扩大现金流收益点。

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