万科媒体交流会上，万科董事会主席郁亮对于外界普遍关心的市场形势问题、行业阵痛之下的业绩压力以及房地产政策对市场的影响等热点话题作出回应。 

交流会上，针对行业阵痛之下万科的业绩压力，以及如何才能穿越此轮周期的提问，万科董事会主席郁亮表示，行业阵痛还在持续当中，各方都不容易，当下不必过于悲观，万科相信城市发展永不落幕，与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。

房地产行业都将进入新的发展阶段

两年前，郁亮曾提及对行业的基本看法，并归结为16个字：尊重常识、回归常态、阵痛之后，仍有机会。

郁亮在交流会上坦言，行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。阵痛的压力对每个人都一样，都在努力熬过阵痛期。不过，郁亮强调，无论是否接受，行业都将进入新的发展阶段。 

当前住房条件被平均 在交流会上，关于市场是否存在供给过剩的问题，郁亮认为，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。

住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。 

郁亮表示，目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。 他分享了一组数据：根据第七次人口普查数据显示，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折合成使用面积只相当于日本1983年的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯基本门槛。 从城市人口增长、改善、更新的需求方面看，郁亮预计未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。而今年预计新开工不足7亿平方米，已经回到了2006年水平，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距。 郁亮直言，现阶段住房建设水平超跌了。“住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来，”郁亮直言。

房地产市场短期恢复

谈到短期市场表现时，郁亮分享了一组行业数据——8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果；在9月，一、二线城市成交面积环比增加13.4%；而10月上半月最新数据相较9月进一步好转。 

在郁亮看来，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力。但同时，他认为不能指望政策一招解决所有问题。

“市场短期恢复的基础还不牢固，建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。” 他表示，尤其是在供给端，可以有更积极的举措。例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品，这些都是地方政府权限内可考虑举措。

房地产市场穿越周期

谈到企业如何穿越周期，郁亮认为，只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。“对万科而言，与客户、城市同步发展，就有生意做。

”在他看来，客户方面，是客户对产品的要求越来越极致，企业只有在产品和服务上像消费行业一样追求极致，才能满足客户需求。

 为了适应上述特点，万科选择了开发经营服务并重的战略。这其中的难点，郁亮认为首先是需要培养出“赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱”能力。

 他以长租公寓业务为例，长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一。郁亮透露，万科通过建立一整套成熟打法，长短租结合、个人客户与企业客户结合，不断降低引流成本和提高运营效率，终于实现了利润回正。 

郁亮进一步表示，万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。“ 当下不必过于悲观，他相信城市永不落幕，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。

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