保利作为知名的资产运营商，在写字楼领域提出了六大核心策略，包括格调升位、商务提效、企业赋能、经营水平提升等方面，旨在提升写字楼的整体运营水平和价值。保利通过建立统一的识别体系、提供高端商务服务、导入文化艺术等资源，打造更具商务感和人文魅力的写字楼。同时，保利还通过一站式管家服务、智慧科技应用等手段，提高企业商务效率和办公粘性，为企业发展提供支持。保利还搭建了商办政企平台、星云下午茶、中创孵化器等生态圈，为企业提供全方位的发展支持和创新创业机会。最后，保利通过租金稳健提升和定制化的项目招商策略等手段，实现经营性现金流的改善和资产估值增长。

　写字楼领域的核心策略与专业赋能

随着存量时代的到来，开发商的自持写字楼资产在增加，险资等财团在加持大宗不动产的配置，基金公司在加强优质写字楼的买入，政府也在大力推进Reits的实施进展。经营性大宗资产的管理和运营，将成为房地产开发和投资领域的核心竞争力。 

保利：资产运营的六大策略 纵观写字楼领域，大多在实际意义上的资产运营，是以招商租赁为核心内容，仅承担了大资管的一部分任务，而并非是一个长期的、全面的资产运营视角。 保利目前在管百余宗商办资产，其中半数以上为北京、上海、广州等一线城市地标，且超高层项目超过了在管数量的30%。基于对资产运营更加深刻和全面的理解，保利提出了资产运营的六大核心策略。 

策略一：格调升位 写字楼呈现的格调氛围，不仅是业主方的实力与气质表达，也是入驻企业的第一商务形象。对商务活动开展、企业影响力传播具有至关重要的意义。高品格的、商务感的楼宇印象，将无形中提升业主和企业的“身价”。升级楼宇形象。保利针对地标写字楼，建立了统一的楼宇识别体系。主要包括大堂、电梯间及其他公共区域的VI（视觉系统）、SI（嗅觉系统）、AI（味觉系统），让楼宇形象更立体、更商务、辨识度更高。 升级商务形象。保利优选五星级酒店、航空公司等高端商务服务人员，并进行系统的职业化培训，打造兼具商务气质形象，和商务接待、三语讲解、司仪礼仪、高端会务等综合能力的星云礼宾体系。星云礼宾不仅成为保利在管各大地标写字楼的标配，也被多家500强企业聘请为该公司专属商务礼宾服务。同时，星云礼宾对外开设了培训课程，进行职业化输出。 升华人文内涵。保利带有浓厚的人文基因。通过导入保利文化艺术、拍卖、博物馆、会展等资源，以艺术展、社群活动、员工关怀等方式，让写字楼更具人文魅力。同时，以人文关怀频度作为定量指标为运营管理提供参考。如每年1场运动会、1场读书会、1场联谊会、2场艺术展、5场节日活动等。

 策略二：商务提效 写字楼作为企业商务活动的大本营，基于精细管理和智慧科技，可以提供更加便捷、高效的商务服务。由此带来企业效率和办公粘性的提升，将为租金上浮提供有力支撑。 一站式管家服务。对写字楼区域进行网格化管理，为每个企业配置专属的一站式管家。管家对接企业的所有商务服务需求，包括行政后勤、VIP接待、商务活动等增值服务，大大提高了企业商务效率。 智慧科技应用。以智慧停车、人脸识别、智能梯控，提升楼宇通行效率。并开发星云企服APP，融合报事报修、商务行政、白领商城等增值服务，打造高效便捷的自助综合服务终端。在写字楼管理中，保利以客户端和设备设施的智能化覆盖率为指标，来衡量楼宇智控水平。

 策略三： 企业赋能 企业的发展与壮大，对于写字楼租金的持续增长具有重要的意义。而目前大多数资产运营主体，都还没有关注到对租户企业的发展支持上来。而保利正在搭建以企业为一个个节点，链接无限资源的生态赋能圈。也正基于此，写字楼运营方与企业，从服务与被服务的关系，向合作伙伴关系转变。 保利商办政企平台。保利搭建了一个面向进驻保利在管写字楼的5000余家企业和机构单位，提供企业信息交流、行业资源共享、政企合作协同等发展赋能服务的平台。以写字楼空间服务为依托，使得平台与企业之间的链接更真实有力。 √ 保利生态圈 集合并打通了保利体系多个行业板块资源，包括地产、资本、文化、贸易、会展、教育等各集团子公司业务及上下游产业链。为大中型企业的发展与布局，导入更多的资本和要素，创造更多的机会与可能。 √ 星云下午茶 星云下午茶是保利特有的企业圈层交流服务。定期在楼宇内举办主题下午茶，加强楼宇内企业的线下互动交流，行业内外的信息共享。为企业打开更大的商务社交网络。 √ 中创孵化器 保利中创孵化器作为写字楼企业服务的重要插件，已经完成产业发展完整生态链条的全业务布局，输出管理、政策、资金、资源、人才、财税、法务等专业解决方案。为创新创业企业提供全方位的发展支持。 √ 政企通道 在政企协同方面，保利具备丰富的经验和成熟的模式。可协助各类企业搭建政府绿色通道，争取优待政策。为企业跨区域布局提供支持。 楼宇GDP指数。保利将与区域政府协同，构建和观测重点地标项目内“楼宇GDP”总量及其动态增幅。楼宇GDP指数不仅反映写字楼对企业发展的赋能价值，也体现了楼宇对财政税收的吸附能力。 

策略四： 经营水平提升 写字楼作为经营性资产，营收的提升和运营成本的优化，是权益方的核心关注点。另外，写字楼资产的估值增长，也主要依赖于经营性现金流的改善。 租金稳健提升。保利凭借规范的招商制度体系，丰富的市场化实战经验，和定制化的项目招商策略，在同区域同类型写字楼项目中，能保持突出的业绩表现。如北京蓟门壹号、广州保利中心等项目，满租状态的平均租金超出市场的20%-30%。 租户结构改善。保利非常善于租户关系的经营。物业管理、企业服务、招商运营三线融合，对于企业的办公诉求、经营状况、变动意向有体系化的把控和管理。以长期经营视角，对租户结构进行持续的优化，保障项目营收的稳定性和成长性。 运营成本优化。保利在楼宇系统运行上，重点关注两个指标：节能指数、设备设施完好率。以信息化手段和智能化工具，自主研发物管EBA系统，优化运行策略，降低楼宇能耗；标准化维保策略，保障设备设施完好率，延长使用寿命，大幅降低写字楼运营成本和固定资产折损。广州保利国际广场项目，20余年管旧如新，设备设施完好率保持在98%以上，每年仅空调能源费即节约45万元以上。

 策略五： 资本化运作 保利以提升资产价值为目标，积极探索各类资产金融方案，搭建商办资本平台，打造“大资产管理”生态系统。“降低企业杠杆率、盘活企业存量资产、推进资产证券化”，保利在地产领域的资本化运作探索和实践，将为资产运营带来更高维度的解决思路。 CMBS运作。“中信·保利地产商业一号资产支持专项计划”发行规模35.30亿元，信用评级为AAA，发行利率4.88%，创地产行业同期同类产品新低。资产抵押率67.72%，接近同类产品抵押率上限。基础资产为保利国际广场和保利中心，为广州市核心区域一线江景优质写字楼，现金流稳定，出租率和租金价格指标均居该区域写字楼前列。 类REITs运作。“中联前海开源·保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”发行总规模50 亿元。以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，是国内首单央企租赁住房“类REITs”，也是首单储架发行“类REITs”，具有里程碑意义。

 策略六：品牌溢价 对于写字楼而言，其资产价值还包括无形的品牌价值。尤其是地标项目，在城市和地区的影响力深远，其品牌溢价的弹性也更大。 央企保利品牌加持。作为央企地产第一品牌，以及集团世界500强影响力，保利接管项目的资产运营，将会为写字楼带来央企品牌的重磅加持。 影响力塑造与传播。保利长期深耕写字楼市场，洞察各类项目的优劣势，深谙业主与租户企业的品牌诉求，有成熟的地标影响力塑造与传播策略打法，和全国性的推广资源渠道。为项目的招商、估值、交易等，打下坚实的品牌基础。

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