北京国贸大厦租金持续领跑，核心资产抗跌性凸显

2025年北京国贸商圈租金深度探析：CBD甲级写字楼均价跌破6元/㎡·天，业主“极限降价”策略刺激市场去化

​​租金下行周期持续​​，高端商务区以价换量策略重塑租赁格局

一、市场现状：租金持续探底，CBD均价同比跌幅超13%

2025年第一季度，北京国贸CBD商圈甲级写字楼租金延续跌势，​​实际有效租金降至约6元/平方米/天（约180元/平方米/月）​​，同比下跌13.5%。其中核心地标项目分化显著：

​​国贸三期​​凭借高端定位维持14-15元/㎡·天的租金水平，但部分业主为争夺租户推出“​​降价40%​​”的极限优惠策略，单价低至市场均价的60%；

​​CBD全域平均租金​​则降至262.8元/平方米/月（约8.8元/㎡·天），环比跌幅达9.97%，成为五大核心商圈中降幅最大区域56。

空置率方面，CBD区域维持​​12.8%左右​​，虽高于金融街（12.1%），但显著优于新兴商圈（如望京SOHO空置率超40%）。

二、业主策略：降价促销与增值服务双轨并行

为应对供需失衡，CBD业主采取激进手段刺激去化：

​​价格让利​​：部分项目以​​低于市场价30%-40%的“极限价格”​​ 签约，并提供6-12个月免租期、定制装修补贴等附加条款；

​​租户结构优化​​：头部项目如国贸写字楼依托​​世界500强租户（如沙特阿美、苹果）​​ 支撑，出租率保持92.7%，但中小业主面临价格敏感型客户流失压力；

​​服务升级​​：引入智慧楼宇管理系统、绿色认证（LEED/WELL）及商业配套增值服务，提升差异化竞争力。

三、区域对比：核心商圈抗跌性分化加剧

​​商圈​​ 2025Q1租金（元/㎡·天） 同比变化 空置率

金融街 13.82（414.5元/月） -33%（较2022） 下降近3%

​​国贸CBD​​ ​​8.76​​ ​​-13.5%​​ 12.8%

中关村 8.69（260.8元/月） 持续下滑 上升

望京等新兴商圈 5.78 -3.7% 28.2%

数据来源：莱坊、戴德梁行2025Q1报告

金融街因租金骤降吸引金融企业回流，而CBD依赖区位稀缺性维持基本盘，但​​价格战已蔓延至超甲级项目​​。

四、需求驱动：科技与金融领衔，搬迁需求占主导

​​行业贡献​​：TMT（27%）、金融（22%）为租赁主力，专精特新科技企业成新引擎；

​​交易类型​​：市场呈现“​​存量博弈​​”特征，​​搬迁需求占比50%​​，续租率达45.9%，企业通过降本增效优化办公成本

典型案例：金融企业从非核心区回流至金融街，科技企业则向丽泽、亦庄等高性价比区域迁移。

五、未来展望：2025下半年触底企稳，长期依赖结构性调整

​​短期压力延续​​：莱坊预测2025年租金或再降5%-10%，但跌幅随供应放缓（全年新增不足5万㎡）逐步收窄；

​​供应高峰将至​​：2026年CBD的Z3、Z6项目入市（31万㎡），或引发新一轮竞争；

​​政策托底​​：绿色建筑强制标准、城市副中心建设及科技企业扶持政策，或推动老旧项目改造与产业集聚升级。

​​市场转折点隐现​​：仲量联行指出，当前租金已跌至近十年低位，租户进入“窗口期”，可锁定长周期优惠合约；业主则需通过资产升级（如改造为长租公寓、商业综合体）挖掘存量价值。随着金融与科技企业需求释放，CBD有望在2025下半年筑底，但​​区域分化与价格战仍将主导市场重构​​。

​​数据注解​​：

租金单位换算：1元/㎡·天 ≈ 30元/㎡·月（按30天计）；

核心数据来源：莱坊2025Q1报告、戴德梁行商圈分析、仲量联行年度预测。