北京中国尊大厦写字楼租赁税费 房东vs租户

以下是北京中国尊大厦写字楼租赁中房东与租户分别涉及的税费明细及实务要点，结合政策法规和行业惯例整理：

?? 一、房东需承担的税费（总税率约17%-30%）

1. 增值税

   • 税率：
     • 一般纳税人（2016年4月30日前取得房产）：5%（简易计税）
     • 一般纳税人（2016年5月1日后取得房产）：9%
     • 自然人/小规模纳税人：5%
   • 免税情形：月租金≤10万元可免增值税（不开专票）。

2. 房产税

   • 税率：租金收入的 12%（非住房），部分地区对备案合规出租暂缓征收。

3. 附加税费（以增值税为基数）

   • 城建税：7%（市区）、5%（城镇）、1%（其他）
   • 教育费附加：3%
   • 地方教育附加：2%
   • 综合附加费率：约为增值税的 12%（市区为例：7%+3%+2%）。

4. 个人所得税/企业所得税

   • 自然人房东：
     • 按“财产租赁所得”征税，税率 20% ；
     • 扣除规则：租金≤4000元时减800元，＞4000元时减20%。
   • 企业房东：租金收入计入应税所得，按 25% 缴纳企业所得税（小微企享优惠税率）。

5. 其他税费

   • 印花税：合同金额的 0.1%（不足1元按1元贴花）；
   • 城镇土地使用税：按土地面积×地段税额（如北京核心区约30元/㎡·年）。

?? 二、租户需承担的税费

1. 印花税

   • 租赁合同金额的 0.1%，与房东各自承担一半（合计0.1%）。

2. 企业所得税抵扣

   • 租金及附加费可全额抵扣应税所得，降低税负。

?? 三、租赁实务要点

1. 发票与税费转嫁

   • 房东通常以“包票”（含税租金）或“实收”（不含税）报价，后者需租户额外承担税费；
   • 租户需主动索要 增值税专用发票（一般纳税人可抵扣进项税：5%或9%）。

2. 免租期与押金

   • 免租期：北京惯例为 1个月（用于装修），期间免租金但仍需缴纳房产税；
   • 押金：通常为“押三付三”（3个月押金+3个月预付租金）。

3. 中国尊大厦特殊成本

   • 物业管理费：需单独支付，含公共空调（限工作日）、安保等，超时空调另付费；
   • 车位费：按小时/包月计算，需在合同中明确。

?? 四、案例测算（月租金10万元）

注：总税负率约 31.55%，若房东为企业则企业所得税另计。

?? 五、省税建议

• 房东：自然人可通过代开发票享受增值税起征点优惠（月租≤10万免税）；
• 租户：要求“包票”报价，避免隐性成本；租金分摊至多个主体以适用小微企业税率。

建议签约前委托税务师审阅条款，或参考《国家税务总局公告2016年第16号》选择简易计税。