北京三星大厦写字楼物业管理费包含项中央空调计费方式

根据搜索结果，北京三星大厦写字楼的物业管理费包含项目及中央空调计费方式如下：

一、物业管理费包含项目

北京三星大厦的物业管理费为38元/平方米/月（依据），涵盖以下核心项目：

1. 基础运维服务

   • 公共设施维护：电梯、消防系统、给排水设备等共用设施的日常运行及保养费用。
   • 清洁与绿化：公共区域清洁、垃圾清运、绿化养护及病虫害防治费用。
   • 秩序维护：安保人员费用、监控系统维护及公共责任保险。

2. 管理与能耗成本

   • 人工成本：物业管理人员的工资、社会保险及福利费。
   • 能耗分摊：公共区域照明、景观水电等基础能源费用。
   • 行政费用：办公耗材、物业公司固定资产折旧及税费。

注：物业费中不含独立电表计量的租户专属区域空调能耗（如室内机），该部分需额外计费。

二、中央空调计费方式

三星大厦采用分户计量系统，通过技术手段实现“按用量收费”，具体方式如下：

1. 计费原理

   • 主要能耗分摊：中央空调的核心耗能部件是压缩机（室外机），室内机仅相当于大功率风扇。费用分摊基于 “有效运行时间 × 室内机构冷量” 。
   • 有效运行时间定义：指室内机电子膨胀阀开启且实际输出冷/热量的时间（若仅送风或达到设定温度则不计入）。

2. 技术实现

   • 硬件组成：
     • 末端RS485温控器（监测各房间运行状态）。
     • 楼层数据采集器（每层楼部署）及数据转换器（协议转换）。
   • 软件控制：中央管理平台可远程监控空调开关、温度设定，并生成分户能耗报告。

3. 计费标准

   • 按冷量消耗计费：根据实际制冷量使用数据分摊费用，用户可通过管理平台实时查询用量。
   • 公平性原则：避免传统面积均摊的不公，实现“用多少付多少”。

三、注意事项

1. 空调系统特点：三星大厦采用 风机盘管+VAV双系统，配备三层空气过滤（PM2.5净化）及冰蓄冷节能技术，保障舒适性的同时降低整体能耗。
2. 争议解决：若对空调计费数据存疑，可要求物业提供末端温控器的实时运行日志核查。

如需实时租金或空调计费细则，建议直接联系大厦租赁部（刘经理 18911801300）或物业公司（第一太平戴维斯）。