北京国贸大厦面积计算方式使用率公摊标准

北京国贸大厦作为高端商业地产，其面积计算、使用率和公摊标准遵循国家规范并结合项目特性，具体分析如下：

?? 一、面积计算方式

1. 建筑面积
   指建筑物各层水平面积的总和，包括：

   • 套内建筑面积：租户实际使用的空间（含墙体占用面积）。
   • 公摊面积：整栋楼共用部分的面积（如电梯井、楼梯间等）。
   • 国贸大厦总建筑面积约17.6万平方米（单栋），整个国贸中心建筑群达110万平方米。

2. 可出租面积
   指实际可供租赁的面积，国贸大厦最小分割单元为64平方米，整层达1727平方米。租金计算以此为准。

3. 租金计算依据
   官方公式：
   写字楼平均租金 = 累计租金收入 / 累计已出租面积
   平均出租率 = 累计已出租面积 / 累计可出租面积
   （按实际租赁期内的面积使用情况动态计算）。

?? 二、使用率（得房率）

• 定义：使用率 = 套内使用面积 / 建筑面积（百分比）。
• 国贸大厦标准：
  • 公开数据显示其写字楼使用率约90%（如1000㎡单元中900㎡为实际使用面积）。
  • 高于普通高层建筑（通常70%-85%），因设计优化减少了公摊占比。
• 影响因素：超高层建筑因消防设施、电梯核心筒等公摊较大，但国贸通过高效空间布局（如整层无柱设计）提升使用率。

?? 三、公摊面积标准

1. 国家标准（适用于商业/办公建筑参考）：

   建筑类型	公摊率范围	主要公摊构成
   12-33层高层建筑	14%-24%	电梯井、消防通道、设备间、走廊等
   超高层（如国贸三期）	约20%-25%	增加避难层、大型机电设备间等

2. 国贸大厦公摊特点：

   • 公摊区域包括：电梯核心筒、避难层（5个）、设备机房、公共走廊及大堂。
   • 因安全标准高（如防火结构、防弹玻璃）和设施豪华（冰蓄冷系统、遮阳鳍片幕墙），公摊略高于普通甲级写字楼，但通过高使用率设计平衡。

?? 四、国贸大厦的实际应用

• 租赁案例：1000㎡单元，按90%使用率，实际使用面积900㎡，日租金4元/㎡（按可出租面积计），月租约12万元。
• 租户类型：以跨国企业（如壳牌、汇丰银行）为主，因高公摊带来的公共空间品质提升吸引力强。
• 设计优化：通过“柱微凸线”结构减少视觉压抑感，顶层设公共观景区域，提升空间价值。

?? 注意事项

• 面积认定差异：开发商宣传的“使用率”可能含墙体面积（轴线法），实际租赁需以“地毯面积”（净使用面积）为准。
• 租约条款：需明确租金按建筑面积还是可出租面积计算（国贸采用后者）。

建议租户或投资者查阅租赁合同中的面积附图，或委托第三方测量机构复核，以确保权益。