2025年北京甲级写字楼租金跌幅收窄，核心区域空置率持续改善

玖安广场租金降幅收窄，文化科技企业享双重红利——2025北京写字楼租赁市场深度观察

​​一、市场整体趋势：租金持续下行，降幅环比收窄​​

​​租金探底未止，业主“以价换量”策略延续​​

2025年第一季度，北京甲级写字楼平均租金环比下降​​5.8%​​，至每月每平方米​​237元​​，跌幅较上季度收窄（2024年四季度环比降幅达8.8%）。核心商圈如金融街、CBD租金降幅显著：

​​金融街​​：租金降至​​414.5元/㎡​​（环比-2.76%），较2022年峰值下跌33%；

​​CBD​​：租金跌至​​262.8元/㎡​​（环比-9.97%）。

业主通过延长免租期、定制精装修等策略刺激需求，科技与金融行业成为租赁主力（合计占比近50%）。

​​空置率分化加剧，核心区域韧性凸显​​

全市甲级写字楼空置率环比微升0.2个百分点至​​18.63%​​，但核心区域表现优于市场均值：

​​东城区核心商圈​​（如王府井、金融街）空置率低于​​5%​​，因高品质项目稀缺且企业升级需求旺盛；

​​新兴区域​​（如丽泽、通州）因供应集中，空置率超25%。

​​二、东城区亮点：政策补贴加码，文化科技企业迎机遇​​

​​“房租通”政策红利释放​​

北京市针对文化科技企业推出专项租金补贴：

​​园区内企业​​：补贴​​30%​​ 办公租金，单家企业年补贴上限​​30万元​​；

​​园区外企业​​：补贴​​20%​​，面积限​​500平方米​​且累计不超过两年。

政策覆盖数字内容、人工智能、虚拟现实等9大类文化科技企业，中小微企业占比超95%。

​​东城区新增产业空间激活需求​​

东城区加速盘活核心地段资源，推出​​王府77​​（金宝街金融商务区）、​​东城数字科技大厦​​（青龙胡同）等高端项目：

​​王府77​​：总建面8万㎡，定位“国际金融+现代服务”综合体，首层租金溢价达核心区均值1.5倍；

​​数字科技大厦​​：聚焦“数字传媒+新一代信息技术”，提供绿建三星标准办公空间。

政府同步配套“紫金服务十大行动”，为企业提供人才服务及税收优化支持。

​​三、行业新动能：新质生产力企业成租赁生力军​​

​​科技企业逆势扩租​​

人工智能、生命科学等新质生产力企业租赁面积同比增长​​20%​​，占北京甲级写字楼存量面积的​​10.7%​​。其中：

​​新一代信息技术企业​​占比42%（如云计算、5G通信）；

​​高端装备制造​​占比27%，新能源企业占比22%。

头部企业在中关村、望京科技带整合办公空间，推动区域净吸纳量环比增16%。

​​传统行业升级办公品质​​

金融与专业服务业通过搬迁实现成本优化与形象升级：

​​券商、保险机构​​向金融街集聚，因租金较峰值下降33%；

​​律所、咨询公司​​迁入CBD超甲级楼宇，带动定制化精装修需求上升。

​​四、未来展望：供需再平衡下的结构性机会​​

​​供应高峰推迟​​：2025年新增供应仅24万㎡（非核心区为主），2026年将迎58万㎡供应峰值（CBD Z3/Z6项目占31万㎡）。

​​租金触底信号初现​​：仲量联行预测，极限低价策略或推动2025年末租金企稳，企业可把握窗口期锁定低成本长租约。

​​投资风向​​：核心区资产因空置率低、抗风险强，资本化率攀升至5.5%-6.0%，吸引自用买家入场。

​​结语​​：2025年北京写字楼市场在“以价换量”中加速洗牌，东城区凭借政策精准扶持与稀缺核心资产，成为文化科技企业降本增效的首选地。随着新质生产力企业扩张与传统行业升级共振，市场有望在供需再平衡中孕育新一轮增长周期。

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